Wetgeving bouwcontracten

Nieuwe regels aanneemovereenkomst.

Vanaf 1 januari 2018 is er een nieuw wettelijk kader voor het afsluiten en uitvoeren van aanneemovereenkomsten en van architectenopdrachten.

Algemeen

Wat de wet betreft bestaan er eigenlijk drie soorten overeenkomsten voor de bouw:
– Tussen consument en architekt / ingenieur (Architekten- und Ingenieurvertrag)
– Tussen consument en projektontwikkelaar (Verbraucherbauträgervertrag)
– Tussen consumenten en aannemer (Verbraucherbauvertrag).
Daarnaast nog wat regelingen die de consument niet betreffen.

Het gaat hier te ver om de hele wet te bespreken; daarom worden alleen de belangrijkste punten besproken die voor u als particuliere opdrachtgever van belang zijn.
De regelingen zijn nu in aparte wetten van het BGB (Burgerlijk Wetboek) opgenomen. Voor een groot deel zijn de wetsartikelen dwingend recht; dat wil zeggen dat er niet van afgeweken mag worden, anders is de betreffende clausule ongeldig.
Hier vallen niet alleen nieuwbouw onder, maar ook sanering, herstelwerk en sloop. De regels gelden niet voor “kleinere” klussen zoals het bouwen van een carport, een garage of een serre.

 

Belangrijkste veranderingen

schoorsteenelementP1370751 b1 Na het ondertekenen van een aanneemovereenkomst heeft u nog een bezinningsperiode van twee weken. De aannemer moet u op dit recht wijzen (dat betekent waarschijnlijk dat u nog een formuliertje moet ondertekenen dat u hierop gewezen bent).
Als u echter het contract bij een notaris ondertekent, heeft u geen recht op herroeping. Vooral bij zogenaamde schlüsselfertig-contracten wordt vaak de koop van de grond en het aangaan van de aannemerscontract in één notarisafspraak geregeld. Daar staat tegenover dat de notaris u minimaal twee weken voor de ondertekening al het concept toestuurt.

2 Wijzigingen tijdens de bouw zijn toegestaan. Dit is voor beide partijen glad ijs. Voorheen had een aannemer het recht om bijvoorbeeld een extra stopcontact te weigeren. In de praktijk werden hiervoor de (hoge) kosten voor in rekening gebracht.
Uiteraard zijn er regels ter bescherming van beide partijen.
Bij een Bauträger (projektontwikkelaar) bestaat geen recht op tussentijdse wijzigingen.

3 De oplevering (= Abnahme) is niet meer stilzwijgend. Er wòrdt opgeleverd. Dat betekent dat de opdrachtgever het werk accepteert of onder verwijzing van minimaal één gebrek niet accepteert.
Als u niet meewerkt aan de oplevering (niet komt opdagen, weigert af te nemen zonder op een gebrek te wijzen), dan wordt de oplevering “fictief”. U wordt dan geacht in te stemmen met het opgeleverde werk en kunt geen betaling weigeren omdat er aan het huis iets niet in orde is.
De lijst met gebreken hoeft overigens niet in één keer volledig te zijn, u kunt na het herstellen van de aangeleverde fouten opnieuw gebreken opvoeren.
Uiteraard moet de bouwonderneming u vantevoren op de hoogte stellen van de oplevering en moet hij u schriftelijk op de hoogte stellen van de rechtsgevolgen als u daaraan niet meewerkt.
De uitnodigingsbrief voor de oplevering zal dus een verkapt “dreigement” bevatten. Dat is dus niet onaardig bedoeld van de aannemer, maar dat is zijn plicht.
Ook architektendiensten moeten onder dezelfde regels worden opgeleverd en geaccepteerd.

P1370738 betonmolen en achtergrond bouw4 De eindafrekening moet controleerbaar (prüffähig) zijn. Deze bevat onder andere de reeds betaalde voorschotten en de hoeveelheid afgeleverd werk conform de aanneemovereenkomst. Als u niet binnen 30 dagen na dagtekening van zich heeft laten horen, geldt de rekening als prüffähig en kunt u er zich niet op beroepen dat de rekening onduidelijk is.

5 Het uitleveren van de bouwdocumentatie inclusief de documentatie dat het huis aan de wettelijke en contractuele vereisten voldoet (denk aan energiemaatregelen voor het verkijgen van subsidie) maakt nu onderdeel uit van het aannemerscontract. Dat klinkt als een open deur, maar bleek in de praktijk helaas een zaak die vaak in het vergeetboek terecht kwam.

6 Als een architekt èn een bouwonderneming het projekt regelen dan kon u voorheen één van beiden aanspreken voor fouten in de uitvoering. Ze waren jegens u hoofdelijk aansprakelijk en moesten onderling uitvechten wie voor de schade aansprakelijk was. Vanaf 1 januari 2018 is in eerste instantie de bouwonderneming aansprakelijk voor fouten in de uitvoering en/of projectleiding. Pas als de bouwonderneming niet aan zijn verplichtingen voldoet, kan de architekt weer worden aangesproken.
De architekt blijft wel de eerstaansprakelijke voor planningsfouten.

7 Verder zijn er juridische zaken geregeld die niet direct betrekking hebben op de verhouding tussen de particuliere opdrachtgever en de bouwonderneming / projectontwikkelaar, maar die wel aardig zijn om te weten.
Onder de oude wetgeving had de opdrachtgever er recht op dat een fout onderdeel gratis vervangen werd. De aannemer kreeg weliswaar van zijn leverancier het ondereel gratis aangeleverd, maar moest het op eigen kosten inbouwen.
Onder de nieuwe regeling moet de leverancier ook opkomen voor de kosten van uit- en inbouwen van het onderdeel.

Betreffende pagina’s op Verhuis.DE: bouwen, aanneemovereenkomst, oplevering.

Voor wie het naadje van de kous wil weten: link 1, link 2

SHARE IT:

Reageer