Hypotheekofferte voorafgaand aan de koop 

In het verleden konden banken relatief snel een brief afgeven waarin stond dat de koper goed was voor zijn geld, waarna het notariscontract kon worden ondertekend. Er is wat veranderd….

Sinds de invoering van een EU-richtlijn over consumentenkrediet (april 2016) zijn de regels voor het beoordelen en verstrekken van een hypotheek aanmerkelijk verscherpt.
De regels zouden consumenten beter moeten beschermen. Of dat zo is, mag u zelf beoordelen.

Compleet dossier vereist

Banken zijn heel terughoudend geworden met het afgeven van een offerte of zelfs maar een principeverklaring dat ze willen financieren. Dat laatste heet een “Finanzierungsbestätigung”.
Veel banken geven deze verklaring pas af als het hele dossier compleet is, zowel van de klant als van het huis dat hij wil kopen. Vaak moet er nog een goedkeuringslag plaatsvinden door de chef of het hoofdkantoor.
De gevolgen hiervan zijn een lange doorlooptijd en hogere kosten voor de bank die uiteraard in de tarieven moeten worden doorberekend.
Om voorbereid te zijn op een afwijzing, vragen veel huizenkopers bij meerdere banken tegelijk aan, wat nog weer de bovenstaande gevolgen versterkt.
Daarnaast ligt het complete dossier van de klant èn van het huis bij meerdere banken. Dat is voor de consument geen geruststellende gedachte.

Als kanttekening: ook de makelaar is daar niet altijd mee gediend (de bank is tenslotte ook vaak een concurrerende makelaar).

Gevolgen voor de aankoopprocedure

Voorheen kon de aanstaande huiseigenaar met zijn gegevens naar verschillende bank stappen om  een indicatie te krijgen of de financiering ging lukken en tegen welke condities. Hij had dan binnen een week, sommige banken waren wat langzamer, een schriftelijke bevestiging dat de financiering in orde zou komen.
Een beetje afhankelijk van het risico dat geaccepteerd kon worden, kon dan de notaris gevraagd worden om een concept-contract op te stellen of zelfs al een koopakte ondertekend worden.
Daarna moest dan de documentatie van de koper en van het huis aangeleverd worden en kon een hypotheekvorm worden gekozen.
De aspirant-koper kon dus binnen één à twee weken de verkoper aantonen dat de koop door kon gaan of zelfs de koopakte al ondertekenen.

In de huidige situatie is dat lastiger geworden. Banken zijn verplicht om zowel de omstandigheden van de klant, hun advies en het betreffende onroerend goed, volledig te documenteren (op straffe van het verspelen van mogelijke aanspraak op boeterente).
Daarna volgt de autorisatie door bijvoorbeeld de afdelingschef. En pas dàn wordt de schriftelijke bevestiging afgegeven.

Niet alleen duurt dit langer omdat er meer handelingen verricht moeten worden, maar tevens omdat die handeling ook verricht moeten worden voor aanvragen die achteraf tot niets blijken te leiden omdat een andere bank sneller, gunstiger, vriendelijker is èn omdat door het verstrijken van zoveel tijd er inmiddels een andere koper voor het huis gevonden wordt.


Advies

  • Ga er niet van uit dat een mondelinge toezegging van uw bankmedewerker voldoende is voor het aangaan van een koopcontract.
  • Zorg voor een compleet setje documentatie van uzelf: inkomen, spaargeld, verplichtingen etc.
  • Als u het met de verkoper eens bent geworden over de aankoop, vraag hem of de begeleidend makelaar, om een setje gegevens waarmee de bank kan beoordelen wat de waarde van het huis is. De makelaar weet wat hiermee bedoeld wordt.
  • Vraag vooraf hoe lang de doorlooptijd bij de bank is van eerste gesprek tot Finanzierungsbestätigung. Ga naar een andere bank als dat te lang gaat duren. Beter nog: laat uw financieel adviseur dit regelen.
  • Probeer bij de makelaar een reservering te krijgen die minstens tot de geplande datum van de Finanzierungsbestätigung loopt, liefst langer.
  • Zorg dat u uw verplichtingen ‘in balans’ houdt. Ga geen koopcontract aan zonder dat de financiering zekergesteld is (na ondertekening bij de notaris is er geen weg terug). Maar ga evenmin een leenovereenkomst aan zonder dat er daadwerkelijk een huis gekocht kan worden (gelukkig kan een leenovereenkomst nog wel 14 dagen na ondertekening afgezegd worden).
  • Ga in de tijd tussen Finanzierungsbestätigung en de ondertekening van de leenovereenkomst geen ‘gekke dingen’ meer doen (lening voor een auto, creditcard aanvragen).

Geheel afbetalen
Eén van de regels is dat de consument het krediet gedurende zijn leven moet kunnen aflossen. Het doet niet meer ter zake of het huis zelf meer dan voldoende zekerheid biedt voor de bank of erfgenamen.
Vooral “oudere” huizenkopers worden met dit vreemde fenomeen geconfronteerd.
Ook als er met 50% eigen geld wordt gefinancierd (wat voor risico heeft de bank dan nog?) moet de aflossing voor het krediet voor de andere 50% kunnen gebeuren tijdens de statistisch resterende levensjaren. Aflossingspercentages van 3% per jaar zijn geen uitzondering. In verband met de annuiteit loopt dat percentage dan ook nog eens snel op.


Frustrerende regels verstrekken hypotheek

Verschil met Nederland
Bedenk dat in Nederland ontbindende voorwaarden kunnen worden opgenomen in het voorlopig koopcontract en dat zaken als doorlooptijd en verlenging daarvan ook geregeld kunnen worden. Een voorlopig koopcontract is in Nederland bindend. In Duitsland in principe niet.

Een reservering of intentieverklaring die door beiden ondertekend is, heeft een beperkte wettelijke geldigheid, die in principe door de rechter moet worden vastgesteld, want elk geval is anders.

Heeft u goeie of slechte ervaringen met de aankoop-financieringsprocedures?

We zijn benieuwd naar uw bevindingen.

Uw naam (verplicht)

Uw emailadres (wordt niet gepubliceerd )

Uw toevoeging aan dit onderwerp (NB: vragen graag via het forum)