Huis in Duitsland

Het merendeel van de huizen in Duitsland die door Nederlanders gekocht worden, kan onderverdeeld worden in een aantal hoofdcategoriën. Uiteraard zijn er allerlei varianten en uitzonderingen, maar om u zoektocht wat te vergemakkelijken, volgt hier een beknopte beschrijving.


Inleiding

Net als in Nederland tref je allerlei vormen van huisvesting aan. Een aantal veel voorkomende huizensoorten met hun typische eigenschappen worden hier besproken, zonder ook maar enige vorm van volledigheid te pretenderen. We zullen ook proberen een aanduiding te geven hoe deze huizen in te schatten zijn qua woongenot en prijsniveau.

Verschillende manier van waardering

Afschrijven: Geheel afwijkend van de Nederlandse situatie is, hoe een Duitser (met name een bank) een huis waardeert. In Nederland is het begrip “afschrijving” nauwelijks van toepassing op een huis. In Nederland zijn we er nog niet aan gewend geraakt dat een huis in waarde daalt. In Duitsland is een huis dat niet nieuw is “tweedehands”. Er wordt op afgeschreven.

Energie: Er wordt in Duitsland (naar mijn idee: overdreven) veel aandacht aan de isolatie geschonken.
De wettelijke normen zijn (te) streng, de woonconsument wil het en de markt speelt daar graag op in: driedubbele beglazing op de slaapverdieping, huizen met soms wel drie verwarmingssystemen, kelders of zolders vol met grote apparaten, blowerdoor-tests, energieadviseurs met warmte-camera’s en meetapparaten voor de beglazing.

Anders moderniseren: In Nederland worden huizen in eigendom in de meeste gevallen met enige regelmaat (10 jaar?) gemoderniseerd: andere inbouwkeuken, andere badkamer, tuin omploegen, dat soort dingen. In Duitsland gebeurt dat natuurlijk ook, maar naar onze indruk toch minder vaak en als het gebeurt, dan meestal niet uit mode-overwegingen maar vanwege het praktische nut (kozijnen, ander verwarmingssysteem, uitbreiding omdat schoonmoeder komt inwonen).


Welk soort huizen treft u aan in Duitland?

Ik bespreek een aantal soorten huizen in de grensstreek die vaak door Nederlandse gezinnen gekocht worden en hun eigenaardigheden. Uiteraard bestaan er nog veel meer soorten huizen en zijn er grote regionele verschillen en natuurlijk voldoet niet elk huis dat u aantreft exact aan onderstaande typering.


Resthöfe

Een voormalige boerderij (Resthof) waarvan het woonhuis, de schuren en een lapje grond (ca 1 Ha) als woongelegenheid zijn overgebleven. Meestal niet nieuwer dan de 80er jaren.
Ze zijn niet op de riolering aangesloten maar hebben ze een zgn Kleinkläranlage (of zelfs nog ouderwetser: een Dreikammersysteem).
Let erop dat de vergunning hiervoor nog een tijd geldig is.
Resthöfe staan in het buitengebied en hier mag niet zomaar een (paarden)stal bijgebouwd worden; ook al beweert de eigenaar of de makelaar wat anders. Een eenmaal afgebroken schuur mag in principe niet weer worden opgebouwd.
De bouwkundige staat varieert sterk.


boerderijtje duitsland

Typische prijs: 200.000 tot 350.000 (woonhuis, 2 stallen/schuren, 1 Ha grond)

Hutje op de hei

Villa’s etc uit vervlogen tijden

Fabrikantenvilla’s, doktorenhuizen etc. Soms prachtig gerestaureerd, soms totaal verwaarloosd met scheve buitenmuren, verzakte funderingen en vochtige kelders. Vaak op mooie plekjes aan de rand van het centrum, maar soms ook aan drukke doorgaande wegen. De ligging en de kwaliteit van de restauratie bepalen hier de aantrekkelijkheid.
Als u belangstelling heeft: saneren/restaureren is heel duur, bij verkoop krijgt u uw investering maar voor een klein deel terug. En verdiep u goed in de kansen en risico’s van mogelijke Denkmalschutz.


Gerestaureerde villa Duitsland
Straat met oude huizen Oldenburg

Huizen van voor de oorlog tm de 60er jaren

Stookolie was toen goedkoop, bouwmaterialen niet. Meestal zijn deze huizen in de loop van de tijd (vaak in de 80er jaren, toen er wat meer verdiend werd) opgeknapt. De percelen zijn lekker groot en de ligging is meestal ook niet slecht omdat toen nog nabij het centrum gebouwd kon worden.
Een uitzondering hierop zijn gehuchtjes die voor Aussiedler (vluchtelingen uit Ostpreusen, Silezië etc) gebouwd werden. Omdat deze ver van de bewoonde wereld liggen, zijn deze huizen voor een spotprijsje te koop (resp te verkopen als u ervanaf wilt).

De percelen zijn soms smal maar heel diep. Dat komt omdat men na de oorlog goedkoop grond kon kopen mits men de verplichting op zich nam gedeeltelijk zelfverzorgend te zijn. Men moest een varken houden en een moestuin hebben. Vandaar die diepe tuinen.
De indeling laat naar onze huidige maatstaven te wensen over omdat de kamers te klein zijn en vaak allerlei eigenaardigheden hebben (badkamer alleen via een slaapkamer te bereiken, geen WC boven, vreemde niveauverschillen in het huis).

De spouw is te smal om achteraf nog isolatie in aan te brengen. Uiteraard bestaan daar weer oplossingen voor.
Ook de indeling van het perceel was wel eens merkwaardig: uitzicht op de tuin geblokkeerd door een bijgebouw, net geen plek voor een garage, alleen toegang tot de tuin via de voordeur of een zijdeur, schoorsteen middenin een kleine woonkamer etc.
Deze huizen hebben vaak een (gedeeltelijke) kelder met een lage plafondhoogte. Lang niet alle huizen uit deze tijd hadden oorspronkelijk een garage; maar is die er later bijgebouwd.
Zelfs de vloer van de zolder/plafond van de slaapkamers niet geisoleerd, wat nu wel verplicht is.
De verdiepingsvloer is van beton, maar ook een houten balkenlaag wordt veel aangetroffen.
De bouwkundige staat varieert naar mate van de deugdelijkheid van de saneringen in de loop van de tijd. Prijzen vanaf 40.000 voor een “oorsponkelijk huis” tot 160.000 voor “keurig gesaneerd op een mooi plekje”.


Huis uit de zestiger jaren Schüttorf

Huis uit de 50er jaren in een gehuchtje

Schoorsteen middenin een relatief kleine woonkamer

Kleine slaapkamers
Ruim opgezette wijk uit de 60er jaren Duitsland

Huizen uit de 70er en 80er jaren

Dit is de generatie van huizen die bijna allemaal een goed bruikbare kelder hebben en op een behoorlijk perceel staan (700 m² tot 1000 m²). Ook de wijken zijn ruim opgezet: straat, groenstrook, parkeerstroken, speelterreintje, onbebouwd lapje grond etc.
De ruimtes zijn doorgaans groter dan in de voorgaande periodes: ruimere slaapkamers, grote hal, grote woonkamer of een extra eetkamer/kaminzimmer.
Er is spouwmuurisolatie toegepast van polystyreen of glaswol. Ramen: meestal van hardhout met thermopane. Later soms vervangen door kunststofkozijnen.
De woonkamer is in veel gevallen voorzien van een rookkanaal voor een schouw of houtkachel.
Vanwege belastingvoordelen werden sommige “zolderruimtes” pas later (of direct na de oplevering) omgebouwd tot slaapkamers.
De oorspronkelijke olie-CV is inmiddels vervangen door een CV op gas.

Een groot minpunt van deze huizen is het uitbundige gebruik van fel gekleurd sanitair en wandtegels en donkerbruine of donkergroene plavuizen, maar dat was in het decenium daarvoor ook al het geval en daar valt gemakkelijk wat aan te doen.
Ook de typische eikenhouten inbouwkeuken kan worden vervangen of eventueel worden overgeschilderd. Schoonmetselwerk en schrootjes waren standaard.

Persoonlijk vind ik dit type huis vooral aantrekkelijk vanwege de strategische voordelen van een ruime wijk, veel ruimte in het huis, een grote tuin, bruikbare kelder en de relatief lage aanschafprijs. Combineer dit met het wegebben van de isolatiegekte, een dak op het zuiden en de aanstaande ontwikkelingen van zonne-energie, en de mogelijkheid om energie in de kelder op te slaan (pellet-voorrraad, accu’s, watercontainers, mini-turbines),  en u zou wel eens een goeie investering gedaan kunnen hebben. Let dan wel een beetje op de architectuur, want het was soms best ietwat uitgelaten.

Prijzen: van 120.000 voor een verder niet opgeknapt huis tot 260.000 voor een gemoderniseerd huis op een goeie locatie.


Ruime wijken, grote huizen

Uitbundige architectuur en/of uitbreiding

Goed te gebruiken kelderruimtes

Blauwe, groene tegels, geel sanitair
In de 80er jaren werden wijken ruim opgezet en waren de huizen ook ruim.

Huizen uit de 90er jaren

Een typisch huis uit de 90er jaren heeft licht grijze vloertegels, witte kunststof deurgrepen, ongeveer de helft van de huizen heeft een kelder. De ramen werden wat groter, wat in combinatie met de lichte vloeren een heldere uitstraling geeft.
Wat betreft de Duitse tegenhanger van het bestemmingsplan werden er in die tijd vaak  algemene normen gehanteerd, maar ook de strenger gereguleerde vorm (Bebauungsplan) kwam opzetten.
In die tijd werden ook veel kleinere twee-onder-één-kap huizen voor de verhuur gebouwd. De eigenaar kreeg een belastingvoordeel, maar moest het huis minimaal 10 jaar verhuren. De gebruikte materialen waren niet van hoogstaand niveau, maar dat zag je ook vaak bij huizen die voor de bouwheer zelf gebouwd werden.

Het sanitair was wit met blauwe vloertegels en de plafonds in de badkamer kunststof schrootjes met een lijstje erlangs. De binnendeuren: (namaak) ahorn of beuken. Ook veel gebruik van aluminium afgewisseld met beuken.
De isolatie van huizen uit de 90er jaren is okay. Uiteraard werd dat later nog beter.

Dakpannen: betonnen sneldekkers, die inmiddels bijna allemaal mos- of algvorming vertonen; maar ook daar is wat aan te doen.

Dit soort huizen is goed geschikt voor mensen die geen zin hebben om groots te verbouwen, niet al te veel om modetrends geven (de inrichting is niet meer up-to-date maar ook weer niet schreeuwend achterhaald) en waar voor hun geld willen.

Prijzen: 150.000 voor een twee-onder-een-kap; 170.000 – 220.000 voor een vrijstaande woning met ca. 150 m² woonoppervlak.


Huis uit de 90er jaren

huuropbrengst en belastingen

90er jaren: lichtgrijze plavuizen

In badkamers werden vaak blauwe vloertegels gebruikt
Wijk uit de jaren 90 in Duitsland

Huizen begin deze eeuw

Veel aanbod (in de grensstreken) komt van Nederlanders die destijds hun kans schoon zagen om eindelijk hun droom waar te maken. De Duitsers bleven op hun manier bouwen maar onder invloed van de Nederlanders kwam er meer variatie in de bouwstijlen en de gebruikte materialen.
Vaak werden er strakke plavuizen- of granieten vloeren gelegd.

Per deelstaat werden de isolatie-eisen verder aangetrokken. Zo werd ook de isolatie van het dak van de zolder verplicht. Om een indruk van de isolatiegekte te geven: sommige Duitse kopers argumenteren nu dat de toen toegepaste isolatienormen verouderd zijn.

Helaas werden tov de voorgaande periodes niet alleen de percelen een stuk kleiner (500- 600 m²) maar ook werd er minder plek gegund aan straten, groenstroken etc. waardoor de woonomgeving soms wat gedrongen overkomt.
Deze wijken zijn voorzien van een stelsen van normen waaraan de bouw moet voldoen (rooilijnen, uitrichting van de nok, wel/geen tweede garage toegestaan etc).
De architectuur vind ik persoonlijk vaak heel aansprekend; maar al te moderne ontwerpen worden door de Duitse koper niet altijd op waarde geschat.
De bouwkwaliteit is doorgaans goed; mede omdat de budgetten destijds ruim waren.
Prijzen: ca 70% tot 90% van de toenmalige stichtingskosten.


Modern huis door Nederlanders in Duitsland gebouwd

Moderne architectuur door Nederlandse opdrachtgevers in Duitsland

Grote donkere plavuizen
Straat nieuwbouwwijk Duitsland begin deze eeuw

Huizen van na 2010

Ook deze jonge huizen worden alweer aangeboden.
Kenmerken van deze huizen zijn:
– gemengd gebruik van baksteen en gestucadoorde gevels, donkere bakstenen
– donkere en grote plavuizen in badkamers
– hardhouten vloeren in de woonkamer
– verplichte toepassing van alternatieve energie:  zonnecollectoren, zonnecellen, warmtewisselaars etc.

Het grote dilemma bij deze huizen is dat de prijs die kopers willen betalen vaak fors afwijkt van de stichtingskosten.


vrijwel nieuw huis

Donkere plavuizen in badkamers

Bungalows

Door de jaren heen zijn er steeds grotere en kleinere bungalows gebouwd. Deze hebben een zgn Walmdach (vertaling: schilddak), al dan niet voorzien van een vaste trap naar de zolder.
Vooral in het Emsland worden deze vrij veel gebouwd. Oudere bungalows hebben soms een plat dak.

De bouwstijl heeft zich samen met die van de huizen ontwikkeld. Bungalows uit de 80er jaren, maar ook in de tijden erna, werden ook in houtskeletbouw gemaakt.
Er bestaan relatief veel bungalows met een klein woonoppervlak. De (toenmalige) opdrachtgever stond voor zijn pensioen, de kinderen waren de deur uit en het budget was beperkt.
Maar uiteraard bestaan er ook bungalows die ruim voldoende woonoppervlak, een dubbele garage en een kelder hebben.


nieuwe bungalow

Bungalow met kelder uit de jaren 80.

Recreatiehuizen, wintersportappartementen etc

Hiervan houdt u nog een beschrijving tegoed.

Wat voor soort huis heeft u gekocht? Hoe bevalt dat u?

Publiceer uw ervaringen. Stuur dan even een foto van uw huis mee.

Uw naam (verplicht)

Uw emailadres (wordt niet gepubliceerd )

Uw toevoeging aan dit onderwerp (NB: vragen graag via het forum)