Aankoop OG in bijzondere situaties

Huis kopen met meerdere personen
Veruit de meeste huizen worden gekocht door een (echt)paar en meestal worden beide partners voor 50% eigenaar (of het huwelijkse vermogen voor 100%) en ook de financiering wordt door beiden gedragen; althans het paar gaat samen een lening aan.
Ooit wordt ook weer samen verkocht.

In het Grundbuch komt te staan dat beiden voor de helft eigenaar zijn (of het huwelijksvermogen als enige eigenaar). Soms zijn er meer eigenaren (meer generaties bijvoorbeeld) die elk een deel van het eigendom krijgen en een deel van de financiering voor hun rekening nemen.

Bij afwijkingen van deze “standaard manier” van een huis kopen, moet u even opletten.
Voorbeelden:
– Wel twee personen en elk voor 50% eigenaar, maar de financiering wordt door één van beiden geregeld.
– In de toekomst een wisselende groep (deel)eigenaren, communes etc.
– Timesharing
– Eigenaar blijft in NL wonen.

Financiering ongelijk aan eigendom
Als bij aanschaf van het huis één partner meer (dan zijn eigendomsdeel) financiert dan de ander en/of de aflossing van een gemeenschappelijke lening wordt onevenredig door één van de eigenaren gedaan, dan is er in principe sprake van schenking.
Bij echtparen is dit geen probleem omdat het eigen huis tussen echtgenoten belastingvrij kan worden geschonken en voor andere vermogensbestanddelen (bijvoorbeeld een investeringsobject) een vrijstelling van 500.000 Euro bestaat.
Bij samenwonenden is dat niet het geval en is al het geschonkene boven de 20.000 aan schenkingsrechten onderhevig. Tot nu toe hebben wij geen signalen gehad dat samenwonenden hierdoor in de problemen kwamen. Maar het lijkt verstandig om de maandelijkse rente en aflossing dus te storten vanaf een en/of rekening, zodat aantoonbaar is dat niet één van beiden alle kosten heeft betaald.

Flexibiliteit door aankoop via een rechtspersoon
Door een rechtspersoon bijvoorbeeld een GbR (de Duitse VoF) de aankoop te laten doen en de eigendoms- en kostenverdeling in de statuten van de GbR te regelen, kunt u niet alleen schenkingsbelasting voorkomen (als binnen de statuten het eigendom naar rato van financiering verdeeld wordt), maar ook overdrachtsbelasting als delen van het eigendom tussen de vennoten worden overgedragen.

Ook varianten dat een GmbH (de Duitse BV) dit doet, zijn denkbaar. Hier komt een ander fiscaal regime om de hoek kijken, met meer administratieve rompslomp en andere tarieven.
Voor mensen die in Nederland blijven wonen kan dit nadeel opwegen, tegen de verplichting om privé aangifte te doen in Duitsland (van huuropbrengsten en in het bijzonder vermogenswinsten bij verkoop).

Moraal van het verhaal
Het gaat te ver om hier diep op de materie in te gaan. Als u een aankoop van Duits onroerend goed gaat doen die afwijkt van het “standaard gezinnetje”, verdient het aanbeveling om vóórdat de koop gesloten wordt, fiscaal en juridisch advies over deze aspecten in te winnen.

SHARE IT:

Reageer