Hypotheek in Duitsland

Veel aspirant-emigranten zijn teleurgesteld teruggekomen op hun emigratie-plannen: niet haalbaar omdat men de financiering niet voor elkaar kreeg. Bij anderen kwam de teleurstelling pas achteraf: toen ze ontdekten dat ze de financiering verkeerd geregeld hadden.

Rente aftrekbaar?

Om maar met het belangrijkste te beginnen: Aftrekbaar? Ja, als u ervoor kiest om als Nederlands belastingplichtige te worden behandeld èn als u inkomen heeft waarvan het af te trekken is.

Of u daar dùs ook altijd voor moet kiezen, is vers twee. Zie Belastingen voor een uitgebreide behandeling.

De regels met betrekking tot de aftrekbaarheid van de hypotheekrente zijn in dat geval dus ook gelijk; dus alleen ter financiering eigen woning of verbetering daarvan en met beperkingen, maximaal 30 jaar etc.  Lees verder over hypotheekaftrekbeperking....

Of u nu financiert via een Nederlandse of een Duitse bank, maakt voor de aftrek niets uit.

Bij wie en hoe

Tussenpersonen

: Er is een heel klein aantal Nederlands sprekende tussenpersonen die gespecialiseerd zijn op Duitsland hypotheken.  Er is veel kaf onder het koren, zie vooral hieronder bij “veel gemaakte fouten”.

Enkele

Nederlandse banken

financieren ook onroerend goed in Duitsland; moeizaam… maar toch. De rente is over het algemeen bij Nederlandse banken al gauw een

dan bij Duitse banken; maar soms bieden ze mogelijkheden
die Duitse banken niet bieden. Andersom komt ook voor.

Wie voor een Nederlandse bank kiest omdat dit een bekende weg is, komt bedrogen
uit. Ook de Nederlandse banken moeten de (sterk afwijkende) Duitse procedures
volgen. De mate waarin de bank u ondersteunt bij het doorlopen van de hele
procedure, verschilt van bank tot bank.

Banken en verzekeraars in Duitsland

zijn echter een stuk minder toeschietelijk dan
die in Nederland. Zij hanteren vrij conservatieve rekenmodellen. Op basis van het
netto gezinsinkomen wordt berekend wat de financieringslasten mogen zijn; een
voor ons vreemde exercitie omdat bij ons de fiscale component zo belangrijk is.
U kunt tegen onbegrip aanlopen als u probeert een aflossingsvrije tophypotheek
te krijgen, of als u uw spaargeld niet voor de financiering van het huis wilt inzetten. Immers renteaftrek is een onbekend begrip en daarom is hun motto meestal “zo min mogelijk vreemd geld”.

Sommige

internet-banken

zijn niet altijd afwijzend, ondanks dat enige uitleg van uw kant vaak wel nodig is. Wij raden deze methode af. De aanvraagprocedures zijn zéér omslachtig, en in een groot aantal gevallen krijgt u niet eens antwoord.

Als u gaat shoppen bij diverse banken (wij raden dat af, zie verderop) bereidt u zich dan enigszins voor: uw netto/bruto inkomensgegevens, uw, liefst concrete, bouwplan of koopcontract en uw vermogenspositie zal men bij een eerste gesprek al moeten weten om een offerte te kunnen maken. In een later stadium wil men nog meer; tot pensioenaanspraken aan toe.

Wat u tijdens het gesprek zelf in moet brengen is uw kennis van uw fiscale situatie. Zij weten heel misschien dat u een maandelijkse teruggaaf van de Nederlandse fiscus krijgt, maar waarschijnlijk niet welk marginaal tarief u betaalt, of hoe hoog het eigenwoning-forfait is. Daar zult u uw steentje moeten bijdragen en gelukkig heeft u toevallig nèt deze site ontdekt.

Hoe integer uw gesprekspartner bij de bank ook is, hij blijft natuurlijk ook de verkoper van de bank. Ook zogenaamd onafhankelijke maar gratis adviesbureaus krijgen ten slotte hun inkomsten uit de provisie van de lening die zij voor u afsluiten.

Loopt u tegen problemen aan, wilt u de fiscale mogelijkheden optimaal benutten of ziet u gewoon door de fiscale en financiële bomen het bos niet meer, dan biedt de hypotheekservice van Verhuis.DE vaak uitkomst. Uw hypotheek kunnen wij in veel gevallen zodanig regelen dat dit tegemoet komt aan de specifieke Nederlandse fiscale aspecten (onder anderen door een aflossingsvrije tophypotheek).

Dit hypotheekaanbod van Verhuis.DE is niet alleen interessant voor diegenen die over weinig eigen vermogen beschikken, maar ook voor hen die daar juist wèl over beschikken.

Financieringsvormen

Geldlening op basis van hypotheek

Bij alle banken moet minstens één procent per jaar worden afgelost, daar ontkomt u niet aan (uitzondering: zie verderop). Vaak gebeurt dat ook nog eens in de vorm van een fiscaal ongunstige annuïteitenlening, ook andere vormen zijn mogelijk (o.a. lineair; andere zekerstellingen zoals een borg of aandelenportefeuille)

Levensverzekeringen

Eén vorm van aflossingsvrije hypotheek komt wel voor: die op basis van een levensverzekering. U realiseert zich dat u zich dan begeeft op het snijvlak van inkomen uit vermogen (belast cq onbelast in Duitsland) en negatief inkomen uit eigenwoning (box 1, in Nederland aftrekbaar). Dit lijkt kansen te bieden zoals we die kenden vóór de invoering van het nieuwe belastingstelsel: de betaalde rente op de geleende som is aftrekbaar voor de Nederlandse fiscus, de rente op het spaardeel van de kapitaalverzekering is in Duitsland (na 12 jaar looptijd) onbelast en in Nederland evenmin belast, want box 3; dus ongeacht de hoogte van het verzekerde kapitaal. De polis wordt immers door u niet onder box 1 gebracht. Natuurlijk wel opletten of het aanbod verder ook aantrekkelijk is (rentepercentage, agio, voorwaarden etc).

Bausparen

Verder zijn er de zgn. Bausparverträge waarbij de ene groep deelnemers geld spaart in het fonds van de Bausparkasse, en de andere groep leent.

Het werkt ongeveer zo: U gaat een contract aan voor een bepaald bedrag. In principe moet er eerst ongeveer de helft van het bedrag gespaard worden tegen een relatief lage rente. In een tweede fase kunt u dan tegen een eveneens lage rente geld lenen. Als u het geld wilt opnemen voordat het Sparvertrag “zuteilungsreif” is, moet u dit duur voorfinancieren. Kortom: in zijn algemeenheid alleen geschikt voor diegenen die de eerste jaren nog niet gaan kopen of bouwen. Meer weten…..

Gesubsidieerde leningen

Een mogelijkheid die voor sommigen interessant kan zijn is een financiering via een Kredit für die Wiederaufbau. Mocht de manier van financieren (een lening met een vaste rente tegen een vaste langere looptijd) toch in de buurt van uw financieringswens komen, dan is de korting op de marktrente (ca. een half procent) die u hier krijgt mooi meegenomen. Een aanvraag hiervoor kan gewoon bij een bank ingediend worden, al lopen ze er niet allemaal mee te koop. Ook een KfW-krediet is veelal een zogenaamde “achtergestelde lening” waardoor het financieringsrisico voor de bank minder wordt. Helaas bestaat van deze financieringsvorm geen volledig aflossingsvrije variant. Meer hierover, en ook over andere bouwsubsidies (energie-bezuinigingen etc) vindt u op de site KfW .

Bouwfinanciering

De financiering van een nog te bouwen huis is in principe gelijk aan die van een bestaand huis. Er zitten echter een paar haken en ogen aan:
1        de mate van eigendomsverwerving houdt geen gelijke tred met de mate van betaling
2        aan het begin van de bouw hoeft nog niet vast te staan wat de exacte kosten zullen zijn
3        het leningbedrag wordt niet in één keer uitbetaald, maar in delen, al naar gelang de bouw vordert. Over het nog niet gebruikte maar wel ter beschikking gestelde bedrag berekent de bank ¼ tot ½ procent.

Een mogelijke valkuil, vooral bij bouw in eigen beheer (architect), is dat u de financiering te krap neemt en later merkt dat u niet voldoende middelen heeft.

Met name als u in eigen beheer (met een architect) gaat bouwen moet u voor de bouwfinanciering proberen het kip-en-ei vraagstuk te vermijden: U wilt bouwen op een stuk grond dat al dan niet uw eigendom is en wilt hiervoor financiering. De bank weet niet wat u gaat bouwen en wil dat u eerst een concreter bouwplan aanlevert. U weet niet welk huis u kunt bouwen omdat u niet weet wat de bank wil financieren.

Oplossingen voor dit probleem: financiering in stappen: eerst de bouwgrond, dan een plan ontwikkelen en dan de financiering van de bouw. Een tweede oplossing is dat u de grond uit eigen middelen koopt en eventueel dit later meefinanciert als u de bouw gaat financieren.

U kunt ook tegen problemen aanlopen als u van plan bent om veel zelf te doen (de zogenaamde Eigenleistung). Tot op een zeker percentage van de bouwsom (tussen de 10% en 20%) accepteert de bank dat u en uw familieleden handig zijn en allerlei klussen zelf doen. Hogere percentages worden gewantrouwd. Gevolg: de bank wil niet verder gaan dan een bepaald bedrag of haakt helemaal af.

hypotheekservice van Verhuis.DE