Hypotheek in Duitsland

Veel aspirant-emigranten zijn teleurgesteld teruggekomen op hun emigratie-plannen: niet haalbaar omdat men de financiering niet voor elkaar kreeg. Bij anderen kwam de teleurstelling pas achteraf: toen ze ontdekten dat ze de financiering verkeerd geregeld hadden.


Rente aftrekbaar?

Om hier maar mee te beginnen: Aftrekbaar? Ja, mits u onder de normen valt van kwalificerend buitenlands belastingplichtige. Lees hiervoor het hoofdstuk Belastingen.
De regels met betrekking tot de aftrekbaarheid van de hypotheekrente zijn in dat geval dus ook gelijk; dus alleen ter financiering eigen woning of verbetering daarvan en met beperkingen, maximaal 30 jaar etc. Of u nu financiert via een Nederlandse of een Duitse bank, maakt voor de aftrek niets uit.

Voor diegenen die niet in aanmerking komen voor de aftrek is dit nadeel beperkt. Door de veel lagere hypotheekrente in Duitsland en de voortdurende inperking van de aftrek, is de hypotheekrenteaftrek steeds minder relevant.

Er bestaat geen gratis advies. Een onafhankelijk en toch gratis adviesbureau is een leugenaar. Uiteindelijk krijgt de adviseur zijn tijd betaald, al ziet u niet altijd wat het precies gekost heeft. Daarmee kan het overigens best een prima advies zijn, alleen is het niet gratis en niet onafhankelijk.

Bij wie en hoe

Tussenpersonen: Er is een heel klein aantal Nederlands sprekende tussenpersonen die gespecialiseerd zijn op Duitsland hypotheken.  Er is veel kaf onder het koren, zie vooral hieronder bij “veel gemaakte fouten”.

Nederlandse banken zijn, op een enkeling na, opgehouden met het financieren van onroerend goed in Duitsland. En die bank die het dan doet, rekent minimaal driekwart procent, zelfs wel twee procent meer dan Duitse banken. Wie voor een Nederlandse bank kiest omdat dit een bekende weg is, komt bedrogen uit. Ook de Nederlandse banken moeten de (sterk afwijkende) Duitse procedures volgen. De mate waarin de bank u ondersteunt bij het doorlopen van de hele procedure, verschilt van bank tot bank.

Banken en verzekeraars in Duitsland hanteren vrij conservatieve rekenmodellen. Op basis van het netto gezinsinkomen wordt berekend wat de financieringslasten mogen zijn; een voor ons vreemde exercitie omdat bij ons de fiscale component zo belangrijk is. U kunt tegen onbegrip aanlopen als u probeert een aflossingsvrije tophypotheek te krijgen, of als u uw spaargeld niet voor de financiering van het huis wilt inzetten. Immers renteaftrek is een onbekend begrip en daarom is hun motto meestal “zo min mogelijk vreemd geld”.

De meeste internet-banken financieren u niet als u niet in Duitsland werkt of daar ander inkomen ontvangt. Verder zijn de aanvraagprocedures zéér omslachtig, en in een groot aantal gevallen krijgt u niet eens antwoord. Als u gaat shoppen bij diverse banken (wij raden dat af, zie verderop) bereidt u zich dan enigszins voor: uw netto/bruto inkomensgegevens, uw, liefst concrete, bouwplan of koopcontract en uw vermogenspositie zal men bij een eerste gesprek al moeten weten om een offerte te kunnen maken.

In een later stadium wil men nog meer; tot pensioenaanspraken aan toe. Wat u tijdens het gesprek zelf in moet brengen is uw kennis van uw fiscale situatie. Zij weten heel misschien dat u een maandelijkse teruggaaf van de Nederlandse fiscus krijgt, maar waarschijnlijk niet welk marginaal tarief u betaalt, of hoe hoog het eigenwoning-forfait is. Daar zult u uw steentje moeten bijdragen en gelukkig heeft u toevallig nèt deze site ontdekt. Hoe integer uw gesprekspartner bij de bank ook is, hij blijft natuurlijk ook de verkoper van de bank. Ook zogenaamd onafhankelijke maar gratis adviesbureaus krijgen ten slotte hun inkomsten uit de provisie van de lening die zij voor u afsluiten.

Loopt u tegen problemen aan, wilt u de fiscale mogelijkheden optimaal benutten of ziet u gewoon door de fiscale en financiële bomen het bos niet meer, dan biedt de hypotheekservice van Verhuis.DE vaak uitkomst. Uw hypotheek kunnen wij in veel gevallen zodanig regelen dat dit tegemoet komt aan de specifieke Nederlandse fiscale aspecten.
Dit hypotheekaanbod van Verhuis.DE is niet alleen interessant voor diegenen die over weinig eigen vermogen beschikken, maar ook voor hen die daar juist wèl over beschikken.


Oudere huizen buitenaf zijn moeilijker te financieren.

Nieuwe huizen worden anders  behandeld dan oude huizen.

Nieuwbouw vergt weer een andere financieringsvorm

Villa op de heuvelrug van Bentheim

Oud boerderijtje opknappen? Verkijk u niet op de kosten.
Brandenburger Tor

Dezelfde hypotheek wordt met een ander jasje, door verschillende tussen-personen verkocht. Tarieven en condities zijn dezelfde, en mislukt het bij de ene, dan mislukt het ook bij de andere “adviseur”. Domweg omdat dezelfde financiële instelling erachter steekt. Uiteraard kunt u deze hypotheek ook bij Verhuis.DE krijgen, maar wij hebben meer te bieden….

Financieringsvormen

Geldlening op basis van hypotheek
Bij alle banken moet minstens één procent per jaar worden afgelost, daar ontkomt u niet aan (uitzondering: zie verderop). Vaak gebeurt dat in de vorm van een  annuïteitenlening, ook andere vormen zijn mogelijk (o.a. lineair; andere zekerstellingen zoals een borg of aandelenportefeuille). Sinds de hervorming van de woningmarkt die de regering in 2013 heeft doorgevoerd, is de annuiteitenlening ook in Nederland min of meer de standaard geworden.

Levensverzekeringen
Eén vorm van aflossingsvrije hypotheek komt wel voor: die op basis van een levensverzekering. U realiseert zich dat u zich dan begeeft op het snijvlak van inkomen uit vermogen (belast cq onbelast in Duitsland) en negatief inkomen uit eigenwoning (box 1, in Nederland aftrekbaar). Dit lijkt kansen te bieden zoals we die kenden vóór de invoering van het nieuwe belastingstelsel: de betaalde rente op de geleende som is aftrekbaar voor de Nederlandse fiscus, de rente op het spaardeel van de kapitaalverzekering is in Duitsland (na 12 jaar looptijd) onbelast en in Nederland evenmin belast, want box 3; dus ongeacht de hoogte van het verzekerde kapitaal. De polis wordt immers door u niet onder box 1 gebracht. Natuurlijk wel opletten of het aanbod verder ook aantrekkelijk is (rentepercentage, agio, voorwaarden etc).

Bausparen
Verder zijn er de zgn. Bausparverträge waarbij de ene groep deelnemers geld spaart in het fonds van de Bausparkasse, en de andere groep leent. Het werkt ongeveer zo: U gaat een contract aan voor een bepaald bedrag. In principe moet er eerst ongeveer de helft van het bedrag gespaard worden tegen een relatief lage rente. In een tweede fase kunt u dan tegen een eveneens lage rente geld lenen. Als u het geld wilt opnemen voordat het Sparvertrag “zuteilungsreif” is, moet u dit duur voorfinancieren. Kortom: in zijn algemeenheid alleen geschikt voor diegenen die de eerste jaren nog niet gaan kopen of bouwen. Meer weten…..

Gesubsidieerde leningen
Een mogelijkheid die voor sommigen interessant kan zijn is een financiering via een Kredit für die Wiederaufbau. Mocht de manier van financieren (een lening met een vaste rente tegen een vaste langere looptijd) toch in de buurt van uw financieringswens komen, dan is de korting op de marktrente (ca. een kwart procent) die u hier krijgt mooi meegenomen. Een aanvraag hiervoor kan gewoon bij een bank ingediend worden, al lopen ze er niet allemaal mee te koop. Ook een KfW-krediet is veelal een zogenaamde “achtergestelde lening” waardoor het financieringsrisico voor de bank minder wordt. Meer hierover, en ook over andere bouwsubsidies (energie-bezuinigingen etc) vindt u op de site KfW .

Bouwfinanciering

De financiering van een nog te bouwen huis is in principe gelijk aan die van een bestaand huis. Er zitten echter een paar haken en ogen aan:

  1. de mate van eigendomsverwerving houdt geen gelijke tred met de mate van betaling
  2. aan het begin van de bouw hoeft nog niet vast te staan wat de exacte kosten zullen zijn
  3. het leningbedrag wordt niet in één keer uitbetaald, maar in delen, al naar gelang de bouw vordert. Over het nog niet gebruikte maar wel ter beschikking gestelde bedrag berekent de bank ¼ tot ½ procent.

Een mogelijke valkuil, vooral bij bouw in eigen beheer (architect), is dat u de financiering te krap neemt en later merkt dat u niet voldoende middelen heeft. Met name als u in eigen beheer (met een architect) gaat bouwen moet u voor de bouwfinanciering proberen het kip-en-ei vraagstuk te vermijden: U wilt bouwen op een stuk grond dat al dan niet uw eigendom is en wilt hiervoor financiering. De bank weet niet wat u gaat bouwen en wil dat u eerst een concreter bouwplan aanlevert. U weet niet welk huis u kunt bouwen omdat u niet weet wat de bank wil financieren.

Oplossingen voor dit probleem: financiering in stappen: eerst de bouwgrond, dan een plan ontwikkelen en dan de financiering van de bouw. Een tweede oplossing is dat u de grond uit eigen middelen koopt en eventueel dit later meefinanciert als u de bouw gaat financieren. U kunt ook tegen problemen aanlopen als u van plan bent om veel zelf te doen (de zogenaamde Eigenleistung). Tot op een zeker percentage van de bouwsom (tussen de 10% en 20%) accepteert de bank dat u en uw familieleden handig zijn en allerlei klussen zelf doen. Hogere percentages worden gewantrouwd. Gevolg: de bank wil niet verder gaan dan een bepaald bedrag of haakt helemaal af.

U hoeft niet langs de banken te fietsen, dat doen wij wel voor u.

Veel gemaakte fouten

Onnodig lange rentevastperiode: In sommige gevallen is een zo lang mogelijke rentevastperiode de beste oplossing. In de meeste gevallen echter niet; of lijkt dat alleen maar zo.  Het voordeel van de vaste, zij het iets hogere, rentevoet, kan bij een tussentijdse verkoop al gauw omslaan in een nadeel van een forse boeterente. Onderschat dit niet! De boete die betaald moet worden op een 10-jarige lening tegen 4%, die na 1 jaar afgelost moet worden (scheiding, terugkeer, ander huis etc), terwijl op dat moment de rentestand 3% is, heeft mensen aan de rand van faillissement gebracht.
Let op: u betaalt óók boeterente als u aflost wegens verkoop van het huis. En u betaalt zelfs boeterente als de rente gelijk is gebleven of maar weinig is gestegen.

U kunt dit vermijden door direct bij het afsluiten van de lening te bedingen dat u bij verkoop zonder boete mag aflossen (Sondertilgung).
U betaalt dan weliswaar iets meer rente, maar als u gedurende de rentevastperiode besluit te verkopen, is dat beetje extra kosten het meer dan waard.

Zorg dat die bepaling uitdrukkelijk in de leenovereenkomst wordt opgenomen. Helaas komt het voor dat dit mondeling wel wordt overeengekomen, maar als puntje bij paaltje komt, men zich hieraan niet houdt, en tenslotte gaat het vaak om tienduizenden Euro’s.
Lees hier het hoe en waarom van boeterente.


Ondeskundige tussenpersoon
: Om maar met de meest voorkomende fout te beginnen: veel emigranten gaan naar hun eigen tussenpersoon want deze kent hun situatie, is te vertrouwen, heeft ook een bank die in Duitsland financiert etc. FOUT ! Dit zijn verkeerde criteria. De procedures voor een financiering in Duitsland zijn volkomen anders dan in Nederland. Een Nederlandse tussenpersoon die het klappen van deze Duitse zweep niet kent, kan u in ernstige moeilijkheden brengen.

Andere “tussenpersonen” doen eigenlijk niet veel meer dan het invullen van een aanvraagformulier van één, hooguit twee, banken.  Ze hebben geen idee wat er achter de schermen gebeurt en kunnen de regie niet voeren, laat staan dat ze u kunnen helpen als zich een probleem voordoet. Kies daarom voor een adviseur die gespecialiseerd is in Duitsland-hypotheken, en liefst één die met meerdere banken zaken doet. Uiteraard hebben wij het liefst dat u uw financiering bij ons onderbrengt, maar let u in elk geval op de volgende punten:

  • neem niet een bureau dat Duitsland-hypotheken er een beetje bij doet.
  • kies een bureau dat zaken doet met meerdere banken

Dure tussenpersoon: Er zijn tussenpersonen die hun diensten aanbieden tegen een wel zeer ruime vergoeding. Het goed verzorgen van een hypotheek kan behoorlijk wat werk zijn, en daar mogen adviseurs best voor betaald worden. De vergoeding die banken aan de tussenpersonen afstaan, is doorgaans te weinig, dus is het niet onredelijk dat zij u apart een bedrag in rekening brengen. Er zijn echter adviseurs die u duizenden Euro’s laten betalen voor hun werk; en daar vooraf een overeenkomst voor laten ondertekenen, al dan niet in combinatie met het aanbod om “uw emigratie te begeleiden”. Wantrouw een vergoeding (naast de normale afsluitprovisie) van meer dan 500 Euro voor die aanvullende diensten (invullen Kindergeldformulieren, begeleiding bij ondertekening hypotheekakte etc).
Wantrouw ook een dienstverlening die uitgaat boven de financiering, zie het volgende kopje.

Tussenpersoon die zich met uw aankoop bemoeit: Sommige tussenpersonen voeren een dubbele agenda en pikken een graantje mee van de andere overeenkomsten die u bezig bent af te sluiten: taxatie, verzekeringen, aankoop onroerend goed. Op zich is er niets mis mee, dat de tussenpersoon zijn expertise aanwendt voor zaken waar hij verstand van heeft en waar u profijt van kunt hebben (bv van verzekeringen die hij zelf aanbiedt), maar er kan snel een lijn worden overschreden en is hij meer bezig met zíjn zakelijke belangen dan met de uwe. De volgende omstandigheden zouden bij u een alarmbel moeten laten rinkelen:

  • probeert u bij uw makelaar/verkoper weg te praten
  • bemoeit zich met de prijsonderhandelingen
  • promoot sterkt “zijn” bouwkundige /aannemer /makelaar /architekt /taxateur
  • meet zich een oordeel aan over het huis dat u uitgezocht heeft en stelt wat anders voor (een huis dat zijn partner toevallig in portefeuille heeft)

U kunt vast zelf het lijstje wel aanvullen.

Geen tussenpersoon: U kunt rechtstreeks naar een bank stappen en om een hypotheek vragen. Bovenstaand is al even aangestipt dat een adviseur van bank A, niet een lening van bank B verkoopt, en vooral de nadelen van zijn eigen produkt niet zal vertellen. Vervelender is het, als bij het doorlopen van de (lange) procedure de ondersteuning onvoldoende blijkt te zijn. Bijvoorbeeld als ergens een formulier niet tijdig aangeleverd wordt, dat dan de klant zelf voor de communicatie moet zorgen met de betreffende schakel (makelaar, notaris, verkopende partij, taxateur, rechtbank, vorige hypotheekbank).  Zonder tussenpersoon kunt u niet terugvallen op diens serviceverlening.

Geen overwaarde: U heeft uw huis in Nederland verkocht en de verkoopopbrengst is ongeveer gelijk aan de openstaande hypotheek. U denkt “ik had een huis van €200.000, dus ik koop een groter huis in Duitsland van ook €200.000”. Valkuil: het is zeer de vraag of de Duitse banken meegaan in zo’n financieringswens. Met een beetje overmoed heeft u zo een huis gekocht dat niet te financieren valt.


Eigen vermogen gebruiken: Duitse banken zijn zo doordrongen van de gedachte dat eigen vermogen de goedkoopste vorm van financieren is, en voor hen het minste risico inhoudt, dat zij er standaard vanuit gaan dat u uw spaargeld/overwaarde wilt gebruiken om het huis te financieren. Omdat dat lekker gemakkelijk gaat en op het eerste gezicht zo logisch lijkt, zijn veel Nederlanders hierop ingegaan en betalen elk jaar weer, vele procenten teveel cq lopen elk jaar een aanzienlijk rendement mis.

Eigen vermogen niet gebruiken: Veel Nederlandse emigranten willen gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek, zetten hun spaargeld of overwaarde daarom niet in en nemen een zo hoog mogelijke hypotheek; zonder zich te realiseren dat ze in een andere fiscale situatie terecht gekomen zijn. Voor een aantal categoriën is het namelijk voordeliger om zo min mogelijk hypotheek te nemen.

Makelaar en financiering niet van elkaar scheiden: één van de valkuilen is dat de makelaar meent dat op grond van uw gegevens u een huis wel gefinancierd kunt krijgen, maar dat dat achteraf niet lukt. Het is in het belang van de makelaar dat u een handtekening onder het koopcontract zet; of de financiering inderdaad rond te krijgen is, is niet zijn primaire zorg. Het argument dat kopen en financieren bij dezelfde bank/makelaar dit probleem voorkomt (dus: gaat de financiering niet door, dan de koop ook niet) gaat meestal niet op, althans niet om die reden. Er is immers sprake van afzonderlijke overeenkomsten. Een andere valkuil is in zo’n geval dat de koper al snel de neiging heeft om niet verder te kijken; je wilt die aardige man tenslotte niet voor het hoofd stoten. Dit hoeft niet per definitie nadeling te zijn voor de financieringskosten, maar een waarborg voor de beste hypotheek is het in elk geval niet.

Hypotheek past niet bij u: een looptijd van 30 jaar past gewoon niet bij een 55-jarige met een groot eigen vermogen, die over 5 jaar een mooi pensioen van zijn bedrijf krijgt. Ronduit ergerlijk is het om te zien dat mensen 10 offertes aanvragen in de jacht op het allerlaagste rentepercentage voor 10 jaar vast, terwijl met een betere voorlichting een ogenschijnlijk duurdere lening veel voordeliger was geweest.

Teveel offertes aanvragen: niet alleen raken uw gegevens overal verspreid, ook kan het uw geloofwaardigheid aantasten. Er wordt namelijk centraal geregistreerd (Schufa) dat u een aanvraag heeft ingediend en een groot aantal wijst op een kredietprobleem. Ga bij een afwijzing ook niet blindelings naar de volgende bank, maar ga eerst na wat de reden van de afwijzing was. Is ook de tweede bank van mening dat het huis dat u wilt kopen onvoldoende onderpand biedt voor de financiering? Dan zou u wel eens teveel geboden kunnen hebben. Een aanvraag bij een derde bank maakt uw kredietwaardigheid er dan niet beter op.

Consumptief krediet: Er zijn vakbroeders, en ook -zusters, die adviseren om bij onvoldoende hypotheekmogelijkheden, dan maar een consumptief krediet te nemen (en dit te verzwijgen op het aanvraagformulier voor uw hypotheek). Dit is duur qua rentepercentage en als u het onhandig aanpakt komt uw hypotheekaftrek ook nog eens in gevaar! Verder verliest u bij betalingsproblemen onmiddellijk de loyaliteit van uw hypotheeknemer (de bank). Advies: neem een andere adviseur; deze mensen hebben lak aan u.

Deelfinanciering: Diezelfde vakbroeders en zusters hebben er een handje van om u een hypotheek te verstrekken voor slechts een deel van het benodigde bedrag.
Gehanteerde argumenten:

  • deze bank heeft een hele lage rente, dan heeft u dat alvast binnen
  • de rest kunt u bij een andere bank of in Nederland wel regelen
  • daar vinden we nog wel een oplossing voor (bv consumptief krediet)
  • toehappen, anders gaat de rente weer omhoog.

Gevolg: financiële instellingen die de zaak wèl voor u rond hadden gekregen, hebben geen er geen zin meer in en verstrekken niet. En: zie ook Consumptief krediet.

Appels met peren: Menigeen let uitsluitend op de (bruto) rente en is daardoor onvoordeliger uit omdat de fiscale consequenties niet in de beslissing worden meegewogen. Zelfs het criterium netto maandlast mag u niet domweg als maatstaf gebruiken. Natuurlijk bent u als 45-jarige met een annuiteitenlening van 80% van de koopsom en met een looptijd van 30 jaar per maand goedkoper uit dan met eentje van 100% en een looptijd van 20 jaar.
Maar kunt u die ook nog betalen op uw 65e?

Spaarhypotheken overnemen: U heeft al een spaarhypotheek of iets dergelijks op basis van een levensverzekering? Een grootbank in Nederland biedt aan om deze door te laten lopen tbv uw hypotheek in Duitsland. Als u hiertoe besluit, dient u zich te realiseren dat de opbrengst uit de verzekering, voor u als inwoner van Duitsland onder de Duitse inkomstenbelasting valt, ook als u kwalificerend buitenlands belastingplichtige bent! Sterker nog: doordat een deel van de uitkering in Duitsland belast wordt, kunt u wel eens de 90%-norm onderschreiden waardoor u helemaal geen hypotheekrenteaftrek meer heeft.

Praktijkvoorbeeld: een tussen-persoon had een fout gemaakt en een te krappe financiering aangevraagd (en dat was nergens voor nodig) en bemoeide zich met de onderhandelingen om de prijs te drukken zodat zijn fout niet zou opvallen. Het gevolg was bijna dat het huis aan iemand anders werd verkocht.

Conclusie

Wilt u de vele valkuilen vermijden, regel dan uw hypotheek via de hypotheekservice van Verhuis.DE. Deze wordt uitgevoerd door een bureau dat:

  • onafhankelijk is van makelaardijen, maar daar wel intensief mee communiceert
  • de (soms zeer) ingewikkelde procedures begrijpt en zonodig daarin ingrijpt
  • een handje helpt bij andere administratieve problemen
  • gedegen expertise en ervaring inbrengt.

Ging bij u de financiering niet zo vlot?

Wat heeft u toen gedaan?

Uw naam (verplicht)

Uw emailadres (wordt niet gepubliceerd )

Uw toevoeging aan dit onderwerp (NB: vragen graag via het forum)