Huis bouwen

In Nederland is het verkrijgen van een stukje bouwgrond een lot uit de loterij. In Duitsland kan men het gewoon kopen. Bouwen in Duitsland kan op verschillende manieren, de spelregels zijn wel iets anders dan in Nederland. Zo bestaat er geen garantiefonds en loopt u ook andere risico’s. Toch is het meer dan de moeite waard.


Inleiding

Net als in Nederland is er in Duitsland van alles en nog wat in wettelijke voorschriften en normeringen vastgelegd. De draagkrachtberekeningen (Statik) zijn aan (hogere) normeringen gebonden, net zoals de energiehuishouding en de geluidsisolatie. Voor elektrische installaties zullen ongetwijfeld ook andere voorschriften gehanteerd worden. Zelfs de bakstenen hebben een ander formaat dan we in Nederland gewend zijn. En ook juridisch zijn de verhoudingen anders. Voor een deel zijn de normen “Bundesweit” maar voor een deel worden ze ook door de deelstaten vastgesteld. Eén en ander kan het voor een leek ondoorzichtig maken. Een eerste advies luidt dan ook om niet te trachten om teveel van de Nederlandse situatie te kopiëren. Er zijn ruwweg drie manieren om zelf een huis te bouwen: met een projectontwikkelaar, met een aannemer en met een architect.

Projectontwikkelaar (Bauträger)

Een projectontwikkelaar, en daarbij kunt u ook denken aan kleinschalige projecten van bijvoorbeeld één twee-onder-één-kapper, koopt zelf een bouwperceel en ontwikkelt daar in principe zelf de plannen voor. Het kan ook zijn dat hij wacht met de bouw totdat hij een koper gevonden heeft die dan nog allerlei wensen kan inbrengen, of zelfs het hele woningtype nog kan kiezen.

Als u in de krant leest dat het om “Schlüsselfertig” gaat, wordt soms deze vorm van huizenbouw bedoeld, soms via een aannemer (Generalunternehmer). In Nederland wordt dit vaak een ladenplan-huis genoemd, d.w.z. een huis waarvan al een tekening in de lade ligt en waarop al dan niet nog grotere veranderingen aangebracht kunnen worden (soms de indeling en tussenwanden, soms alleen het sanitair).

Houtskeletbouw wordt vaak in deze vorm gerealiseerd, maar ook wel de traditionele huizen (Massivbau). Het huis kan worden afgeleverd, afhankelijk van de specificaties (bv Kasko of Schlüsselfertig), tot en met de vloerbedekking en de tuininrichting toe. De kosten van de bouwtekening deelt u dus min of meer met anderen die net zo’n huis gebouw hebben of gaan bouwen. Ook zal het bestek gedetailleerd zijn uitgewerkt, zodat de afspraak over wat geleverd wordt duidelijk vastligt. Daarmee is nog niet gezegd dat wat er vastligt ook datgene is, wat u voor ogen stond (zie onder Aannemer).

In principe bouwt u tegen een vaste overeengekomen prijs.
Een belangrijk aspect is dat het in aanbouw zijnde huis eigendom is van diegene die eigenaar is van de grond. Om risico te vermijden moeten het moment van overdracht (in het Grundbuch) en de betaling van de bouwsom dus op elkaar afgestemd zijn. Meestal is dit geregeld de Bauträgerverordnung.

Koopt u het huis nadat het gebouwd is, gelden dezelfde principes als bij een bestaand huis.
Indien u de grond eerst koopt en tevens een verplichting aangaat om via hem te bouwen, ontstaat eigenlijk dezelfde situatie als bij de aannemer: zodra de steen gemetseld is bent u eigenaar, maar hebt u nog niet betaald. Onder “aannemer”: “gelijk oversteken?”  staat hoe u betaling en levering/eigendom met elkaar in evenwicht brengt.

Het zal u niet ontgaan zijn dat in de laatste variant de overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer) en de notariskosten alleen over de grond verschuldigd is.
Zie verder de tips onder Aannemer.



Aannemer (Generalunternehmer)

Door in zee te gaan met een Generalunternehmer kunt u een huis bouwen op een perceel dat u meestal zelf gekocht heeft, soms van de Generalunternehmer is. Het kan een  ladenplan-huis betreffen, maar ook een individueel huis. De kosten van de tekening en het toezicht op bouw worden (al dan niet zichtbaar) omgeslagen over het aantal bouwers, soms bent u dat alleen. U kunt ook een tekening en bestek van een architect aanleveren.

Het grote voordeel van bouwen met een aannemer is de vaste, vooraf overeengekomen, prijs en het feit u geen last heeft van allerlei planningszaken, onderlinge afstemming tussen alle bouwdisciplines, logistieke problemen etc.

Het grote nadeel is dat ontwerp, bouw en kwaliteitscontrole in één hand liggen waardoor u een grote afhankelijkheid t.o.v. uw aannemer krijgt. Een tweede nadeel is dat u één contract heeft, waarop zonder medewerking van de andere contractpartij, geen wijzigingen kunnen worden aangebracht. Vindt u gedurende de bouw een natuurstenen schouw toch mooier dan de geplande houtkachel, dan zal dit niet zonder slag of stoot veranderd kunnen worden.

Alvast enkele tips (sommige gelden ook voor bouwen met een architect en of bouwen met een projectontwikkelaar):

  1. U kunt ook met de aannemer afspreken dat bepaalde klussen door uzelf worden uitgevoerd, de zogenaamde Eigenleistung. Dit is vooral lonend bij arbeidsintensieve klussen. Dat “doe het zelf” hoeft u niet letterlijk op te vatten, het mag ook door anderen gedaan worden. Overleg dit vooraf dat u dit gaat doen, wat u gaat doen, en hoe de afspraken qua planning op elkaar worden afgestemd.
  2. Uit eigen ervaring: verlies niet het overzicht op het hele project omdat u te druk bent met schilderen ofzo.
  3. Als u geen zwartwerkers wilt inschakelen vraag dan om een Gewerbeschein.
  4. Als de omvang van de klussen in eigen beheer (familie en vrienden) de afgesproken Eigenleistung te boven gaat, neemt de fiscus aan dat het zwartwerk is. U mag iemand die gedurende de bouw meewerkt natuurlijk wel compenseren voor zijn benzine, werkkleding en materiaal. € 2000 per persoon voor de gehele bouw wordt getolereerd.
  5. Vraag uw aannemer of hij uw vrienden en familie aanmeldt bij de ongevallenverzekering van de Berufsgenossenschaft, want een ongeluk op een bouw is geen zeldzaamheid. Zie toe dat u de premies ook daadwerkelijk betaalt. Zie ook de waarschuwing ivm zwartwerkers (‘in het lichtblauwe kader’).

Zwartwerkers

Net als inNederland speelt een deel van de economie zich af buiten het gezichtsveld van de fiscus. Naast de algemene nadelen (geen garantie, geen aftrek, morele bezwaren etc.) is het volgende van belang. Mocht er een ongeval gebeuren, dan zal de Krankenkasse de kosten daarvan trachten te verhalen op de opdrachtgever.

In theorie kan dit in Nederland misschien ook, alleen in Duitsland gebeurt dit actief. Een onhandige en loslippige beunhaas kan u dus veel geld kosten. NB: Het zal geen verbazing wekken dat uw aansprakelijkheidsverzekering dit niet dekt.


Verzekeringen

Opstal
Tijdens het bouwen wordt u langzaamaan eigenaar van een huis. Uw opstalverzekering zal moeten meegroeien met de waarde van uw huis.

Bouwverzekering
regel contractueel wie het risico tijdens de bouw draagt van schade aan het in aanbouw zijnde huis; bij een project zal dit wel duidelijk de projectontwikkelaar zijn. Misschien bij een aannemer en helemaal bij bouw in eigen beheer bent ù hoogstwaarschijnlijk diegene die het risico draagt (denk hierbij aan regenval die de vers gemetselde gevel doet instorten, vandalisme, technische fouten, stormschade etc). Ga hiervoor een zgn. Bauleistungsversicherung aan. Uw financier zal dit ongetwijfeld met u willen bespreken.

Aansprakelijkheid
Datzelfde geldt voor uw aansprakelijkheid als Bauherr voor ongelukken, schade aan derden etc. Sluit zonodig hiervoor een Bauherrenhaftpflichtversicherung af. Via de verzekeringsservice vindt u de polis met een scherpe premie en een prima service.

Kwaliteitsgaranties

Bij een nieuw gebouwd huis heeft de bouwer 5 jaar lang na de oplevering de verplichting om gebreken te herstellen. Dat is dwingend recht, contractbepalingen met een kortere termijn zijn nietig (uitzondering: contracten die volgens VOB zijn opgesteld. Lees hiervoor het artikel over Bauwerksvertrag). Ook als in een Bauträgerverordnung een kortere termijn staat, is dat ongeldig want strijdig met de wet die de Allgemeine Geschäftsbedingungen regelt. Als het gebrek niet na een telefonische melding niet gerepareerd wordt, raden wij u aan om schriftelijk (kort voor het einde van de 5 jaars termijn zelfs aangetekend) te reclameren. U kunt vragen om: reparatie of schadevergoeding. Als het gebrek zeer ernstig is, kunt u zelfs het contract laten vernietigen. Als de zaak uit de hand loopt, voer de discussie dan niet te lang in eigen beheer, maar schakel een Verbraucherzentrale of een advocaat in.


Contracttekst

De concurrentie in de bouwwereld is hard. Eén van de maatregelen die sommige ondernemingen nemen is het te bouwen huis ontdoen van alle “luxe” en het op papier opwaarderen van het te leveren product. U moet het bestek dus goed doornemen, en wellicht laten doorlezen door een Verbraucherzentrale. In Nederland is dat niet anders, alleen heeft u daar, door de druk van de andere koopgegadigden, daartoe vaak minder gelegenheid.

Enkele tips

  1. Aanbiedingen “ab OK Keller”: als u niet voor een kelder heeft gekozen betekent dit dat u de vloerplaat van de begane grond zelf moet regelen of bijbetalen: kosten € 8000 tot € 18000.
  2. Extra kostentoeslag voor b.v. architectkosten, ook al betreft het een standaard huis. Het aanbod moet dus inclusief Architektenhonorar, Planung, Bemessung en Statik zijn.
  3. Datzelfde geldt voor aansluiting op riool, regenwaterafvoer, gas, stroom, water en het aanleggen van de openbare weg. Telecom en kabel (minder gebruikelijk dan in Nederland) kunt u zelf achteraf regelen.
  4. Het verdere uitvoeringsniveau. Zaken als: wel/geen vloerbedekking/ plavuizen/ parket, wel/geen behang of geverfde muren, wel/geen centrale verwarming maken een flinke slok op een borrel uit als u aanbiedingen met elkaar vergelijkt.
  5. De te leveren woonoppervlakte moet gemeten zijn volgens DIN 283 (daarin staat bijvoorbeeld beschreven of een zolderruimte en de ruimte onder een schuin dak wel of niet meetelt). De ook wel gebruikte DIN 277 geeft voor hetzelfde huis zomaar een uitkomst van 20% meer. Waardoor u appels met peren zit te vergelijken. Per vierkante meter volgens DIN 283 is een huis dus duurder om te bouwen dan gemeten volgens DIN 277.

Bron: GW am Sonntag, 18/11/2001


Bij veel nieuwbouwprojecten staat in het Bebauungsplan dat u het hemelwater op uw eigen terrein moet laten afwateren. Ook als dit niet verplicht is, is dit trouwens een goed idee, omdat u dan korting kunt krijgen op de gemeentelijke heffingen.

Het wordt helemaal interessant als u dit water gaat gebruiken voor het doorspoelen van het toilet, de wasmachine etc. Goed voor uw beurs èn voor het milieu.

Dit klinkt iets simpeler dan dat het is, maar er zijn complete systemen voor in  de handel.



Gelijk oversteken?
Een (onder)aannemer die tijdens de bouw failliet gaat is geen zeldzaamheid in het huidige Duitsland. Ellende. Het houdt de bouwplanning op, en als het de hoofdaannemer is, is het maar zeer de vraag of u iemand vindt die voor hetzelfde geld de bouw wil afmaken. Waarschijnlijk niet, want wellicht één van de redenen dat de firma failliet ging, was dat hij te laag offereerde.

Dubbel zuur wordt het als u al een aanbetaling heeft gedaan waarvoor nog niet geleverd is; die ziet u nooit meer terug! Neem daarom in het aanneemcontract een apart betalingsplan op onder verwijzing naar paragraaf 3 van de Makler- und Bauträgerverordnung.

Model betaalplan

 

Ruwbouw inclusief timmerwerk

40% eventueel deelbetaling bij fundering

Dak inclusief regenwaterafvoer etc

8%

Verwarming

3%

Sanitair

3%

Elektrische installatie

3%

Kozijnen en beglazing

10%

Binnenwerk excl. stucadoorwerk

6%

Afwerklaag vloeren

3%

Tegels in keuken en natte cellen

4%

Overig werk tot aan bewoonbare oplevering

12% naar ratio oplevering

Gevelwerk (voegen, betimmeren, stucadoren)

3%

Volledige oplevering inclusief herstellen van gebreken

5%

Betaal natuurlijk alleen als de prestatie zonder mankeren volbracht is, en niet als alleen de belofte er is dat deze nog afgemaakt zal worden.

Bron: Dipl Ing F Staudinger VPB

Lees voordat u een contract afsluit, eerst deze tips over waar u op moet letten bij het aangaan van een sleutelklaarcontract. Verder nog tips over de oplevering. Lees dit artikeltje even door voordat u het contract ondertekent en lees het ook goed door als u wordt uitgenodigd voor de “Abnahme”.

Huis in aanbouw: steigers

Architect

Door samen met een architect een huis te realiseren. Ook dit werkt anders dan in Nederland.
Een architect is hier veelal niet alleen diegene die het huis ontwerpt en al dan niet bij de bouw een kijkje neemt. Een Duitse architect voert namens u de hele regie over de bouw. Dit houdt ondermeer in dat hij per deelopdracht een uitvoerder zoekt. Bijvoorbeeld wordt er voor het grondwerk een aanbesteding uitgeschreven (Ausschreibung) en ook voor het metselwerk etc. Dus in tegenstelling tot Nederland heeft u te maken met veel meer aannemers dan één; althans als u dat wilt. U kunt natuurlijk ook een aanbesteding uitschrijven voor het hele project en één Generalunternehmer de opdracht verlenen. Dit heeft als grote voordeel dat u van te voren precies weet wat de kosten zijn, en verder zijn onderlinge afstemmingen tussen de verschillende onderaannemers niet uw probleem, maar dat van de aannemer. Dit is eigenlijk de Nederland gebruikelijke methode.

Een nadeel van één aanbesteding is dat waarschijnlijk de aannemer een hogere winstmarge zal berekenen omdat het bouwen van een heel huis meer risico’s meebrengt dan het uitvoeren van een afzonderlijk deelproject. Een verder nadeel vinden wij dat u na het tekenen van de aanneemovereenkomst in principe niets meer kunt veranderen. Tot deurgrepen aan toe is precies beschreven wat er gebouwd en geleverd gaat worden. Als u tijdens de bouw toch een ander uitvoering van een kozijn wilt, of een andere keukenindeling, betekent dit eigenlijk dat het contract opengebroken moet worden. Vandaar dat meer-minderwerk in de Nederlandse situatie vaak zo duur is. Wordt de bouw daarentegen uitgevoerd in circa 20 aanneemcontracten, heeft u tot het sluiten van het deelcontract nog steeds de vrijheid om op uw oorspronkelijke plannen terug te komen. En dat zal ongetwijfeld enkele keren het geval zijn.

Bij alle deelcontracten heeft u volledig inzicht in de aanbiedingen die de diverse aannemers doen. U kunt ook zelf aannemers voordragen die uitgenodigd worden om in te schrijven. De contractpartij van de aannemers bent uzelf, niet de architect. U betaalt ook zelf de afzonderlijke rekeningen.

Kiezen van een architect
Vandaar dat u zich bij de keuze van een architect niet alleen moet laten leiden door zijn artistieke kwaliteiten maar ook door zijn vermogen om een bouw te leiden, de ondersteuning van zijn administratieve staf, en zijn realiteitszin om binnen de begroting te blijven.

Vraag in kennismakingsgesprekken dus niet alleen of hij ervaring heeft met aspect X van het huis dat u voor ogen staat (airconditioning, stalen balken, etc etc) of welke architectonische school hij vertegenwoordigt, maar vraag ook naar de manier waarop hij, of beter gezegd “u, geadviseerd door hem” een aannemer selecteert, u facturen ter betaling voorgelegd krijgt (zijn de werkzaamheden naar behoren uitgevoerd; is er een garantie afgegeven?), hoe vaak hij op de bouwplaats komt, hoe hij omgaat met problemen en fouten in de bouw etc.

Mijn persoonlijke mening is dat ik hetzij een architect zou kiezen die meer een bouwbegeleider is die voortborduurt op een ladenplan (iemand die dus uit de “bouw” komt en zijn ontwerpenideeën put uit een beperkte verzameling andere projecten) hetzij een architectenbureau waarbij het ontwerp en de leiding van de bouw door verschillende personen wordt gedaan en goed met elkaar overweg kunnen. Natuurlijk moet de stijl van zijn projecten en zijn omgang met u, u ook aanspreken.

Vraag gerust of u met vorige opdrachtgevers mag praten en doe dat ook. Vraag dan niet alleen of het huis bevalt, maar ook of ze iets kunnen vertellen hoe de bouw in zijn werk ging, welke problemen ze hebben gehad etc. Omdat allerlei voorschriften op Bundesland-niveau zijn geregeld verdient het aanbeveling een architect uit dat Bundesland te kiezen. Als u een architect uit een ander Bundesland kiest, zou u uitdrukkelijk kunnen vragen naar zijn kennis van die voorschriften. Tenzij u een zeer sterke voorkeur heeft, is een Nederlandse architect af te raden.
Enige valkuilen bij de architectenkeuze vindt u hier.

Kosten van de architect
De kosten van de architect en zijn te leveren inspanning zijn wettelijk vastgelegd in de zogenaamde HOAI-voorschriften. De variabelen voor de prijs zijn: de te realiseren gebouwsoort (een stal is gemakkelijker dan een ziekenhuis); de bouwfase (alleen een schetsontwerp, tot en met de bouwvergunning, of ook de bouwbegeleiding); en de bouwsom. Een vierde variabele is een vrij te onderhandelen tariefcode (5 niveaus); waarbij een toparchitect die geen tijd heeft een hogere tariefcode zal hanteren dan een architect die graag op een bepaalde markt zich een plek wil verwerven.

In het contract met de architekt legt u dus het volgende vast:

1. Wat hij gaat bouwen/ontwerpen (bijvoorbeeld: op die en die plek, een vrijstaande eengezinshuis met garage, dat voldoet aan de normen om energiesubsidie te krijgen)
2. Welke bouwfase(n) hij zal verrichten (bv t/m de bouwvergunning), eventueel principe afspraken over de volgende fasen (zelfde voorwaarden, overdracht naar bouwend bedrijf)
3. De tariefcode (HOAI-Honorarsatz)
4. Waaruit het bedrag bestaat waarover het honorarium wordt berekend (netto bouwsom of budget, incl/excl grond, incl/excl Eigenleistung, vast bedrag voor fundering)
5. Hoeveel procent opslag gerekend wordt voor de bureaukosten
6. Welke andere bureaus hij voor zijn werk inschakelt, en of die ja of nee inbegrepen zijn in het honorarium (sondering, Statik-berechnung, warmtehuishouding doorrekenen etc)
7. Percentages en vervaldata van het honorarium
8. Opleverdata of -termijnen
9. Garanties
10. Aansprakelijkheid(verzekering)

Al met al klinkt het tamelijk ingewikkeld, maar juist doordat het allemaal tot in de finesses is beschreven bestaat er een goede consumentenbescherming.

Bijkomende kosten

De kosten om een huis te bouwen bestaan uit meer dan:
– het perceel
– de bijkomende kosten van de aankoop van het perceel en
– de rekening van de aannemer en de eventuele architect
Lees verder…..

Bouwvergunning

Als u zich aan de objectieve normen heeft gehouden wordt het plan ingediend bij de Stadtverwaltung die het (met een advies) doorstuurt naar de Kreisverwaltung. Hier volgt nog eens een toets of u zich aan de normen heeft gehouden. Een schoonheidscommissie is er niet.
Sinds 2009 wordt een bouwvergunning ook getoets aan de nieuwe energiebesparings-maatregelen. Lees meer hierover…..

Subsidie

Voor nieuwbouw gelden veelal allerlei (locale) subsidiemogelijkheden.
U komt bijvoorbeeld in aanmerking voor goedkoper krediet als u valt onder de definitie van Junge Familie; maatregelen neemt voor de vermindering van CO2-uitstoot, en/of zonne-energie gebruikt. U vindt dit op de site KfW. De Kreis- of Stadtverwaltung, of uw architect/Bauträger kan u wellicht ook op het goede spoor zetten om extra subsidie aan te vragen. Misschien een open deur: ga niet iets doen omdát er subsidie opzit. Maar als u toch al van plan was om ….

Heeft u een huis laten bouwen en wilt u uw ervaringen delen?

Misschien zelfs een blog bijgehouden?

Uw naam (verplicht)

Uw emailadres (wordt niet gepubliceerd )

Uw toevoeging aan dit onderwerp (NB: vragen graag via het forum)