Huis kopen

Gewoontes, recht, de rolverdeling en de wijze van onderhandelen lijken allemaal wel een beetje op wat u gewend was in Nederland. Maar de verschillen zijn bij nadere beschouwing toch groter. Lees dus eerst grondig dit hoofdstuk voor u verdere stappen onderneemt.

Algemeen

Een voor Nederlanders frustrerende gewoonte is het om niet luid en duidelijk
met borden in de tuin of aan het raam te zeggen dat dit huis TE KOOP is. Het
thema "huisverkopen" ligt kennelijk toch iets gevoeliger dan in Nederland (pas
dus enige discretie toe) en bovendien is het in het belang van de verkopend
makelaar om contacten alleen via hem tot stand te laten komen, anders loopt
hij misschien zijn provisie mis.

Daarin ligt ook de verklaring dat een makelaar eerst uw personalia zal vragen
alvorens te zeggen waar het huis te vinden is. Dan kan hij later immers aantonen
dat het contact via hem tot stand is gekomen.

Regel 1 van de huizen/grondjacht

: zorg eerst dat u weet wat uw financiële draagkracht is (en die is vaak kleiner dan in Nederland!), alvorens op zoek te gaan; en ga geen verplichtingen aan zonder dat de financiering afgedekt is, ga dus geen onverantwoorde koopcontracten aan!

Zoeken en vinden

Internet

Uiteraard zijn er voldoende internetsites van makelaars waarop huizen aangeboden worden. Wij hebben echter nog geen site gevonden waar op een acceptabele manier het particuliere aanbod gepresenteerd werd.

Kranten

In Nederlandse kranten staat regelmatig aanbod, soms zelfs onder een aparte rubriek. Duitse kranten bieden uiteraard nog meer. Koop eens een los nummer op zaterdag, er staan ook internetadressen in die u nog niet kende (en het adres van de krant zèlf niet te vergeten).
Trouwens, wat let u om zelf een advertentie te plaatsen.
Afkortingen die in de krant gebruikt worden, vindt u hier.

Makelaars

De kosten zijn voor rekening van de koper en voor Nederlandse begrippen hoog (tot soms wel 7%). Let wel, u bent ook provisie schuldig zonder dat u een schriftelijke overeenkomst bent aangegaan.

In de Krantenknipsels is een artikeltje opgenomen waarin er nog eens op gewezen wordt dat het tarief bij een mondelinge overeenkomst bepaald wordt aan de hand van wat plaatselijk gebruikelijk is.

Omdat de diensten van de makelaar voor de verkoper gratis zijn, of liever gezegd “gratis lijken”, hebben de makelaars een zeer groot deel van het aanbod onder hun hoede. Tevens bestaat er een veel grotere “stille verkoop” dan in Nederland, die alleen bij expliciete navraag aangeboden wordt (de buren mogen het niet weten).

U vindt hier enkele wetenswaardigheden over Duitse makelaars.

Nederlandse makelaars

Er is ook een groot aantal Nederlandse makelaars actief op de markt van Duits onroerend goed. Dit lijkt op het eerste gezicht mooi, maar heeft ook zijn schaduwkanten. Lees verder...

Openbare verkopingen

Relatief vaak komen er zogenaamde Zwangsversteigerungen voor; hiervoor worden er op internet agenda’s bijgehouden. Met een portie zelfvertrouwen, geduld, eigen vermogen of een bank die achter u staat, kunt u wellicht voor een aantrekkelijke prijs in het bezit van een huis komen. Het gaat ons op dit moment te ver om de precies te beschrijven hoe dat in zijn werk gaat. Bij gebleken belangstelling wellicht later op deze site.

Assistentie van Verhuis.DE

Wij kunnen u op een aantal manieren van dienst zijn:

U kunt grasduinen door ons huizenaanbod. Dit is slechts een fractie van wat wij aan kunnen bieden.

Met de aankoopbegeleiding zorgt u ervoor dat er een expert aan uw zijde komt staan; zonder extra kosten.
U kunt ons inschakelen om een huis te kopen:
- dat wij zelf aanbieden
- dat u, samen met ons, nog moet gaan zoeken.
- dat een andere makelaar aanbiedt, mits u zelf nog geen contact heeft opgenomen. (dus geen mailtje, reactie via een internetsite of telefoontje).

Erpacht

na het afsluiten van het notariscontract in rekening gebracht

Houd hier rekening mee!

nog aanvullende kosten

Wettelijke regelingen en procedures

Kopen en leveren

Overige tips en wetenswaardigheden

Overname roerende goederen: maak een apart contractje en laat in de koopakte daarna verwijzen.

Sluit geen “nevenafspraken” buiten de koopakte om, zoals terugkooprechten, opties, leasebacks, gebruiksrecht, speculatiewinstdeling of dergelijke, omdat dit het hele contract op de tocht kan zetten.

Met name bij nieuwbouw en bij nieuwere huizen (tot ca 6 jaar) is het van belang om bij de gemeente te informeren of de kosten van het aanleggen van de straat en de riolering etc (“Entschliessungskosten”) al betaald zijn of bij de prijs van het bouwperceel zijn inbegrepen, en zo nee hoeveel dit ongeveer gaat kosten. Dit kan tot boven de € 10.000 oplopen, en is zeker een post om rekening mee te houden.

Probeer ook niet handig te zijn door een deel van de koopsom zwart te betalen. Het wordt wel eens gesuggereerd om een onderhands contract te maken tegen met de feitelijke prijs, en bij de notaris met een lagere prijs waarover dan de overdrachtsbelasting en de notariskosten betaald wordt. Het eerste contract is dan ongeldig omdat het niet notarieel vastgelegd is, het tweede contract is niet geldig omdat het een schijn-overeenkomst is. Zowel koper als verkoper kunnen dan, als het zo uitkomt, het contract laten vernietigen. Met andere woorden: uw eigendomsrecht is wankel. Daarnaast bent u strafrechtelijk aanspreekbaar. Al met al kan dat een slechte start in uw nieuwe woonland worden.

Doe geen betalingen vooraf; tenzij u al bericht heeft ontvangen dat de Vormerkung rond is.

Bij twijfels of vragen: gewoon de notaris bellen, het kost niets extra’s en men staat u welwillend te woord.

Verhuurd huis

Als u een verhuurd huis koopt met de bedoeling er zelf in te gaan wonen, krijgt u te maken met de huurbescherming. Lees verder …..

Kwaliteit huis

Waarop letten

Uiteraard moet u letten op de gebruikelijke zaken (scheuren in wanden, scheve dakgoten, rotte kozijnen, bestemmingsplannen, buren, faciliteiten etc.)

Afwijkend tov Nederland: Het is niet voldoende dat de CV-ketel het nog doet, hij moet voldoende milieuvriendelijk zijn om aan de eisen te voldoen.

U kunt ook zonder kosten de hulp van de schoorsteenveger inroepen om de CV-installatie te laten beoordelen of om de bouwkundige voorzieningen te laten beoordelen die verband houden met de verwarming/schoorsteen etc.

Verborgen gebreken

De verkoper staat in voor de kwaliteit van het huis zoals hij het kent. Verzwijgt
hij een feit dat hij had moeten kennen dan kunnen later de reparatiekosten of schadevergoeding op hem verhaald worden en bij zeer ernstige gebreken kan
het contract zelfs ontbonden worden.

Dit klinkt gerustellender dan het is. In de eerste plaats moeten het gebreken
betreffen waarvan u kunt aantonen dat hij ze kende (kunt u dat als de
elektrisch bedrading verouderd is en regelmatig problemen oplevert?) en er
kan natuurlijk getwist worden over of hij een gebrek al dan niet heeft gemeld
(“de kelder is af en toe een beetje vochtig” als de kelder in de winter volstroomt?)

Kortom, net als in Nederland,

of het pand geen grotere gebreken vertoont. Ook als u via een makelaar een huis koopt, biedt dit geen garanties
op verborgen (of niet-verborgen) gebreken.

Energielabel

Ook wel Energieausweis, of Energiepass genoemd. Ook in Duitsland moeten huizen die verkocht worden, zijn voorzien van een label. U leest meer hierover in dit artikel.

Technische keuring

Is uiteraard mogelijk. U kunt dit via een Verbraucherzentrale regelen of u kunt met de keuring-service van Verhuis.DE laten uitvoeren door een betrouwbaar Nederlands bureau (uitsluitend in combinatie met bemiddeling in een hypotheek en/of aanschaf van onroerend goed via Verhuis.DE).
De kosten variëren van € 175 tot € 250, plus reiskosten.