Huis kopen

Gewoontes, recht, de rolverdeling en de wijze van onderhandelen lijken allemaal wel een beetje op wat u gewend was in Nederland. Maar de verschillen zijn bij nadere beschouwing toch groter. Lees dus eerst grondig dit hoofdstuk voor u verdere stappen onderneemt.


Algemeen

Een voor Nederlanders frustrerende gewoonte is het om niet luid en duidelijk met borden in de tuin of aan het raam te zeggen dat dit huis TE KOOP is. Het thema “huisverkopen” ligt kennelijk toch iets gevoeliger dan in Nederland (pas dus enige discretie toe) en bovendien is het in het belang van de verkopend makelaar om contacten alleen via hem tot stand te laten komen, anders loopt hij misschien zijn provisie mis. Daarin ligt ook de verklaring dat een makelaar eerst uw personalia zal vragen alvorens te zeggen waar het huis te vinden is. Dan kan hij later immers aantonen dat het contact via hem tot stand is gekomen.

Regel 1 van de huizen/grondjacht:
Zorg eerst dat u weet wat uw financiële draagkracht is (en die is vaak kleiner dan in Nederland!), alvorens op zoek te gaan; en ga geen verplichtingen aan zonder dat de financiering afgedekt is, ga dus geen onverantwoorde koopcontracten aan!


Zoeken en vinden

Internet
Uiteraard zijn er voldoende internetsites van makelaars waarop huizen aangeboden worden. Wij hebben echter nog geen site gevonden waar op een acceptabele manier het particuliere aanbod gepresenteerd werd.

Kranten
In Nederlandse kranten staat regelmatig aanbod, soms zelfs onder een aparte rubriek. Duitse kranten bieden uiteraard nog meer. Koop eens een los nummer op zaterdag, er staan ook internetadressen in die u nog niet kende (en het adres van de krant zèlf niet te vergeten).
Trouwens, wat let u om zelf een advertentie te plaatsen.

Afkortingen die in de krant gebruikt worden, vindt u hier.


Meer makelaars voor hetzelfde huis

In Duitsland is het helemaal niet vreemd dat meer makelaars hetzelfde huis proberen te verkopen. Dit kan voor u als koper gevolgen hebben. Lees verder…..

Makelaars
De kosten zijn voor rekening van de koper en voor Nederlandse begrippen hoog (tot soms wel 7%). Let wel, u bent ook provisie schuldig zonder dat u een schriftelijke overeenkomst bent aangegaan.

In de Krantenknipsels is een artikeltje opgenomen waarin er nog eens op gewezen wordt dat het tarief bij een mondelinge overeenkomst bepaald wordt aan de hand van wat plaatselijk gebruikelijk is.

Omdat de diensten van de makelaar voor de verkoper gratis zijn, of liever gezegd “gratis lijken”, hebben de makelaars een zeer groot deel van het aanbod onder hun hoede. Tevens bestaat er een veel grotere “stille verkoop” dan in Nederland, die alleen bij expliciete navraag aangeboden wordt (de buren mogen het niet weten).

U vindt hier enkele wetenswaardigheden over Duitse makelaars.

Nederlandse makelaars
Er is ook een groot aantal Nederlandse makelaars actief op de markt van Duits onroerend goed. Dit lijkt op het eerste gezicht mooi, maar heeft ook zijn schaduwkanten. Lees verder…

Openbare verkopingen
Relatief vaak komen er zogenaamde Zwangsversteigerungen voor; hiervoor worden er op internet agenda’s bijgehouden. Met een portie zelfvertrouwen, geduld, eigen vermogen of een bank die achter u staat, kunt u wellicht voor een aantrekkelijke prijs in het bezit van een huis komen. Het gaat ons op dit moment te ver om de precies te beschrijven hoe dat in zijn werk gaat. Bij gebleken belangstelling wellicht later op deze site.

Assistentie van Verhuis.DE

Wij kunnen u op een aantal manieren van dienst zijn:

  1. U kunt grasduinen door ons huizenaanbod. Dit is slechts een fractie van wat wij aan kunnen bieden.
  2. Met de aankoopbegeleiding zorgt u ervoor dat er een expert aan uw zijde komt staan; zonder extra kosten.
  3. De zoekservice kiezen, voor als u nog geen huis op het oog heeft.
    Als u in Niedersachsen of het noorden van NRW een huis zoekt, kunnen wij u helpen met het vinden ervan. De voordelen van deze zoekservice zijn dat u minder last heeft van het versnipperde aanbod, ook de stille verkoop aangeboden krijgt, een Nederlandse gesprekspartner heeft en dat u de valkuilen vermijdt. Dit brengt voor u geen extra kosten met zich mee.
  4. U heeft zelfs al een huis gekocht, maar de financiering is nog niet rond. Wij kunnen helpen bij het vinden van de juiste hypotheek (zie het hoofdstuk Financiering)

Nieuwe bungalow met garage en carport

Mediterane nieuwbouw

Boerderijtje buitenaf

Huis in Nordhorn met lessenaarsdak

witte villa

Eind 90er jaren bouwde men nog grote huizen voor een acceptabele prijs.

U kunt ons inschakelen om een huis te kopen:

  • dat wij zelf aanbieden
  • dat u, samen met ons, nog moet gaan zoeken.
  • dat een andere makelaar aanbiedt, mits u zelf nog geen contact heeft opgenomen. (dus geen mailtje, reactie via een internetsite of telefoontje).

Let op: Wij komen niet in actie als u al met de betreffende makelaar in contact getreden bent; ook niet als het alleen maar het opvragen van een paar gegevens betrof.

Denkt u niet te snel dat u het zelf kunt: misschien wel, maar een huis kopen in Nederland is soms al moeilijk genoeg, in Duitsland is dat nog veel meer het geval.

Bouwgrond

Bouwgrond kunt u uiteraard op dezelfde manieren vinden.
Of ga gewoon naar het gemeentehuis afdeling gronduitgifte en vraag naar de mogelijkheden.
Hier vindt u nog enkele aandachtspunten.

Erpacht

Erfpachtgrond? Lees hier de details.

Bijkomende kosten

Reken op de volgende kosten:

 

Makler (tussen 3.5% en 6%)

6% Over de gehele koopsom

Notar/Grundbuch

1.5% Over de gehele koopsom

Grunderwerbsteuer

5% tot 6.5% Niedersachen: 5%. NRW: 6.5% over de koopsom minus waarde van de roerende goederen.

Afsluitkosten hypotheek

1.0% Over het leenbedrag

  

Deze kosten worden vrij kort na het afsluiten van het notariscontract in rekening gebracht; ook al is het huis nog lang niet opgeleverd. Houd hier rekening mee!
Daarnaast kunnen er nog aanvullende kosten zijn die op het eerste gezicht niet duidelijk zijn. Dat hangt af van het betreffende onroerend goed en van de soort transactie. Lees verder ……

Voordat u contact opneemt met een makelaar; Verhuis.DE kan u, meestal zonder meerkosten, begeleiden en u voor valkuilen behoeden. Klik voor meer informatie hier.

Deze service is beschikbaar in het grensgebied van Winschoten tot Haaksbergen en in beperkte mate bij Arnhem.

In kleinere dorpen in Duitsland zijn nog goedkope huizen te vinden met een schtitterende ligging.

Wettelijke regelingen en procedures

Kopen en leveren
Tijdens de onderhandelingen komen partijen overeen een bepaald onroerend goed op een zeker moment tegen een prijs te verkopen. In Nederland is de koop dan gesloten; men noemt dit het voorlopige koopcontract, en bindt de ene partij om te betalen en de andere partij om mee te werken aan de levering. In Duitsland niet. Wel verplicht zo’n voorlopige overeenkomst soms tot een schadevergoeding van 10% en voor de kosten van de notaris als men de (ver)koop niet doorzet .

Pas bij de notaris (die rol kan door een advocaat vervuld worden) wordt de inhoud van het contract en de instemming van partijen vastgelegd en is dan pas rechtskrachtig. Nadere uitleg hoe de procedure in zijn werk gaat, vindt u hier.

Overige tips en wetenswaardigheden

Overname roerende goederen: neem de waardevollere zaken (inbouwkeuken, tuinhuisje, etc.) op in het koopcontract of maak een apart contractje en laat in de koopakte daarna verwijzen.
Kleinere spullen (buitenlamp, schappen, dat soort dingen) kunnen apart geregeld worden.

Sluit geen “nevenafspraken” buiten de koopakte om, zoals terugkooprechten, opties, gebruiksrecht, speculatiewinstdeling of dergelijke, omdat dit het hele contract op de tocht kan zetten.

Probeer ook niet handig te zijn door een deel van de koopsom zwart te betalen. Het wordt wel eens gesuggereerd om een onderhands contract te maken met de feitelijke prijs, en bij de notaris met een lagere prijs, om zo de “kosten koper” te verlagen.
Het eerste contract is dan ongeldig omdat het niet notarieel vastgelegd is, en het tweede contract is niet geldig omdat het een schijn-overeenkomst is. Zowel koper als verkoper kunnen dan, als het zo uitkomt, het contract laten vernietigen. Met andere woorden: uw eigendomsrecht is wankel. Daarnaast bent u strafrechtelijk aanspreekbaar. Al met al kan dat een slechte start in uw nieuwe woonland worden.

Met name bij nieuwbouw en bij nieuwere huizen (tot ca 6 jaar) is het van belang om bij de gemeente te informeren of de kosten van het aanleggen van de straat en de riolering etc (“Entschliessungskosten”) al betaald zijn of bij de prijs van het bouwperceel zijn inbegrepen, en zo nee hoeveel dit ongeveer gaat kosten. Dit kan tot boven de € 10.000 oplopen, en is zeker een post om rekening mee te houden.

U krijgt van de notaris bericht wanneer hij zijn controles gedaan heeft en u kunt gaan betalen. Doe geen betalingen vooraf zonder dat u deze brief ontvangen heeft.
Bij twijfels of vragen: gewoon de notaris bellen, het kost niets extra’s en men staat u welwillend te woord.

Verhuis.DE helpt sinds 2001 bij het aankopen van onroerend goed in Duitsland.

eigendomsappartementEnige achtergronden over het kopen van een Eigentumswohnung (appartement) leest u hier.

Verhuurd huis

Als u een verhuurd huis koopt met de bedoeling er zelf in te gaan wonen, krijgt u te maken met de huurbescherming. Lees verder …..

Kwaliteit huis

Waarop letten
Uiteraard moet u letten op de gebruikelijke zaken (scheuren in wanden, scheve dakgoten, rotte kozijnen, bestemmingsplannen, buren, faciliteiten etc.)
Afwijkend tov Nederland: Het is niet voldoende dat de CV-ketel het nog doet, hij moet voldoende milieuvriendelijk zijn om aan de eisen te voldoen.
U kunt ook zonder kosten de hulp van de schoorsteenveger inroepen om de CV-installatie te laten beoordelen of om de bouwkundige voorzieningen te laten beoordelen die verband houden met de verwarming/schoorsteen etc.

Verborgen gebreken
De verkoper staat in voor de kwaliteit van het huis zoals hij het kent. Verzwijgt hij een feit dat hij had moeten kennen dan kunnen later de reparatiekosten of schadevergoeding op hem verhaald worden en bij zeer ernstige gebreken kan het contract zelfs ontbonden worden.

Dit klinkt gerustellender dan het is. In de eerste plaats moeten het gebreken betreffen waarvan u kunt aantonen dat hij ze kende (kunt u dat als de elektrisch bedrading verouderd is en regelmatig problemen oplevert?) en er kan natuurlijk getwist worden over of hij een gebrek al dan niet heeft gemeld (“de kelder is af en toe een beetje vochtig” als de kelder in de winter volstroomt?)

Kortom, net als in Nederland, moet u zelf onderzoeken of het pand geen grotere gebreken vertoont. Ook als u via een makelaar een huis koopt, biedt dit geen garanties op verborgen (of niet-verborgen) gebreken.

Energielabel
Ook wel Energieausweis, of Energiepass genoemd. Ook in Duitsland moeten huizen die verkocht worden, zijn voorzien van een label. U leest meer hierover in dit artikel.

Technische keuring
Dit is uiteraard mogelijk. U kunt dit via een Verbraucherzentrale regelen of u kunt met de keuring-service van Verhuis.DE laten uitvoeren door een betrouwbaar architektenbureau (uitsluitend in combinatie met bemiddeling in een hypotheek en/of aanschaf van onroerend goed via Verhuis.DE).
De kosten variëren van € 175 tot € 250, plus reiskosten.

Huis verbouwen
Een aantal wetenswaardigheden en tips over het verbouwen van een huis vindt u in een apart artikeltje daarover.


Vergeet niet te vragen of de inbouwkeuken inbegrepen is in de prijs. Meestal worden ze, net als het meubilair, als roerende goederen gezien.

In principe zijn inbouwkeukens roerende zaken, net als het dressoir.

Heeft op een andere manier een huis gevonden of gekocht? Hoe dan?

Vertel ons uw hele emigratieverhaal. Wij publiceren het graag, met of zonder vermelding van uw naam.

Uw naam (verplicht)

Uw emailadres (wordt niet gepubliceerd )

Uw bericht