Bauwerksvertrag Generalunternehmer


Algemeen

Een Bauwerksvertrag (sorry, ook een vertaling blijft een lelijk woord) is onderworpen aan de regels van het Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) als “Werkvertrag” (dus andere regels dan bij koopcontract).

Vormvoorschriften:

  1. Het betreft een schriftelijke vastgelegde en ondertekende overeenkomst
  2. Notariële bezegeling is dus niet nodig
  3. Als u ondertekent, komt een rechtsgeldige verbintenis tot stand die nog binnen twee weken kan worden herroepen.

Procedure

Wikkel eerst de aankoop van de grond af: koopakte bij de notaris, de Vormerkung ingeschreven of de kadastrale inschrijving doorgevoerd. Zorg er voor dat u de financiering rond heeft.
Als één van bovenstaande punten niet geregeld is: neem dan een ontbindende voorwaarde in het contract op. Neem als ontbindende voorwaarde altijd het daadwerkelijk verlenen van de bouwvergunning op.
U heeft na de ondertekening nog een afkoelingsperiode van twee weken waarin u het contract zonder opgave van redenen kunt herroepen (tenzij het contract bij de notaris is ondertekend). Laat deze tijd niet ongemerkt voorbijgaan maar blijf onderzoek doen (contract lezen of alles erin staat, door laten lichten door consumenten-vereniging, voorleggen aan uw financier).

Bestanddelen contract

  1. De overeenkomst tot het bouwen en leveren van het huis
  2. Eventuele aanvullende afspraken (roerende zaken, afwijkingen van standaard overeenkomst, Eigenleistung)
  3. Algemene voorwaarden, allgemeine Geschäftsbedingungen
  4. Bestek en bouwbeschrijving (Bau- und Leistungsbeschreibung)
  5. Meer-minder-werk
  6. Technische tekeningen en beschrijvingen

Omdat het contract meerdere bestanddelen bevat, die elk onderdeel van de overeenkomst zijn, kan het voorkomen dat er onderlinge tegenstrijdigheden gaan bestaan. Een vuistregel (voor elk contract) is dat het voor u overzichtelijk moet blijven. Verder is het aan te bevelen dat er voorrangsregels geformuleerd zijn: de algemene overeenkomst gaat voor de algemene voorwaarden; de afspraken in de bijlage over meer-minderwerk gaan voor de bouwtechnische tekeningen etc.

Zorg dat u uw aannemersovereenkomst begrijpt. Laat het zonodig door een deskundige controleren.

Kelder? Let op.

Vaak wordt er een apart contract gemaakt met de leverancier van de kelder. Neem dan in het contract op dat de specificaties van de kelder in overeenstemming moeten zijn met de opgaven van de Generalunternehmer. Anders zit u tussen wal en schip als er bijvoorbeeld een andere maatvoering blijkt te zijn.

Tussen professionals: VOB/B

Voor een deel is het BGB geen dwingend recht. Tussen professionele partijen is het in zwang om de VOB deel B als contractbasis te gebruiken. Dit staat voor: Verdingungsordnung für Bauleistungen. Voordeel van deze regeling is dat het aanvullend recht evenwichtig tussen partijen is verdeeld. Nadeel is dat een leek hierdoor de bescherming van het BGB verliest. Dus: alleen mee instemmen als u weet wat u doet, of iemand ingehuurd heeft die dit weet.

Conclusie: als particulier doet u er goed aan de VOB/B niet als contractsbasis te accepteren tenzij er een professionele partij aan uw kant staat (bv uw architect).


Bestek en bouwbeschrijving

U moet erop staan dat u een gedetailleerde Bau- en Leistungsbeschreibung uitgereikt krijgt; twee A-viertjes is niet voldoende. Deze documenten moeten duidelijk maken wat u voor de overeengekomen prijs aan prestatie mag verwachten. Elke aannemer is immers vrij om een post wel of niet op te nemen in de beschrijving. Zeker waar het zaken betreft waarvan niet duidelijk is dat ze tot “het huis” behoren, moeten deze documenten geen twijfel laten bestaan; dus controleren:

  1. behang, vloerbedekking, plavuizen
  2. fundering,
  3. tuinaanleg en bestrating,
  4. aansluiting nutsvoorzieningen,
  5. kosten architekt, kadaster, technische berekeningen, bouwaanvraag
  6. verwarmingsinstallatie
  7. mate van betegeling in sanitaire ruimtes
  8. algemene afwerking
  9. vuilafvoer

Als bovenstaande niet zijn inbegrepen, wil dat nog niet zeggen dat daarmee het aanbod slecht is; alleen moet u deze posten apart calculeren. De Bau- en Leistungsbeschreibung wordt onderdeel van het contract. Controleer dus goed of dit beschrijft wat u mondeling toegezegd is alvorens te ondertekenen.


Dit zijn sleutelklaar-huizen.

Vaste prijs?

Een ladenplan-huis wordt vaak tegen een “Festpreis” aangeboden. Zelden is dit ook de daadwerkelijk overeengekomen prijs. Vaak worden immers extra’s besteld (denk aan vloerverwarming, centrale stofzuiger, buitenverlichting) of worden zaken weggelaten (garage, tegelwerk, zolderaftimmering, buitenbestrating).

Het begrip “Festpreis” is bovendien vrij in te vullen. De één biedt het standaard huis aan tegen de vaste prijs en calculeert de afwijkingen separaat door (tegen welke tarieven?), de ander neemt alle vooraf overeengekomen specificaties in de Festpreis mee. Vooral indien nog niet vaststaat welke materialen gekozen zullen worden (denk aan: keuze van de plavuizen, kwaliteit en uitvoering binnendeuren, idem sanitair etc), moet de calculatie realistische stelposten bevatten, en moet het contract bepalingen bevatten over de keuze van deze uitvoeringsdetails:

  1. Welke calculatieprijs wordt gehanteerd voor die materialen
  2. (Vrije?) keuze van de leverancier van materialen
  3. Wanneer moet keuze vaststaan en hoe kenbaar gemaakt worden
  4. Verantwoordelijkheid voor tijdigheid, volledigheid en kwaliteit van de aanlevering

Waar u verder op letten moet is dat de termijn waarbinnen u het aanbod geaccepteerd moet hebben, lang genoeg is. Bij acceptatie zou de prijs inderdaad vast moeten staan tot en met de oplevering (geen tussentijdse prijsverhogingen tijdens de bouw).

Bankgarantie

Van u aan de aannemer
Vaak eist de aannemer dat er een bankgarantie wordt afgegeven (ook wel Bankbürgschaft, Finanzierungszusage, Finanzierungsbestätigung of Zahlungszusage genoemd). Hiermee wordt door een bank aan de aannemer verzekerd dat hij zijn geld krijgt. De bank brengt hiervoor 1% tot 3% van de gegarandeerde som in rekening.

Deze kosten kunt u vermijden door een kopie van de overeenkomst van de hypothecaire lening alsmede een “Abtretungserklärung” te overleggen. Daarmee heeft de aannemer voldoende financiële zekerheid. Vaak brengt de bank voor het wèl toegezegde, maar nog niet opgenomen, bedrag u 1% zgn Bereitststellungszinsen in rekening. Omdat deze echter rechtstreeks te relateren zijn aan de financiering van het huis, zijn deze voor de Nederlandse fiscus aftrekbaar. Bovendien had u deze kosten toch al gemaakt als u van te voren de financiering had geregeld, hetgeen wij sterk aanbevelen. Soms probeert men om de toezegging van uitbetaling onvoorwaardelijk te formuleren. Dus dat er ook uitbetaald wordt als de tegenprestatie uitblijft of niet voldoet. Dit moet u nooit accepteren!!

Van de aannemer aan u
U kunt uw contractpartner vragen om een bankgarantie af te laten geven, zodat tijdens de bouw, maar ook in de vijfjarige garantieperiode, u geen financieel risico loopt  bij faillissement van de aannemer. Soms wordt dit in de standaard contracten uitgesloten. Als u aandringt, en/of de kosten hiervoor betaalt, zal hij meestal hieraan wel meewerken. Als hij dit pertinent weigert, ook als u aanbiedt om kosten te vergoeden, is dit een veeg teken voor zijn financiële conditie.

Lees ook dit artikel.


Onder architectuur, dus waarschijnlijk een individueel contract.

Opleverdatum

Zeker als u zelf toezeggingen gedaan heeft voor de oplevering van uw huidige huisvesting, moet u contractueel een oplevertermijn vastleggen. Accepteer geen datum bij benadering. Nu is de doorlooptijd van het bouwen van een huis afhankelijk van factoren die niet te beïnvloeden zijn, de oplevering van de kelder, het afgeven van de bouwvergunning of het verlies door vorstverlet. Stipuleer in die gevallen liever omschrijvingen als: x maand na datum bouwvergunning of desnoods “tussen 1 mei en 1 augustus”, maar geen vrijblijvende omschrijving als “circa”. Het contract moet verder een boetebeding bevatten (bv per dag 0,25% of € 100), anders is het verstrijken van de opleverdatum nog een betekenisloze gebeurtenis.

Controle tijdens de bouw

Vaak is in standaardcontracten het betreden van de bouw door of namens de opdrachtgever niet toegestaan. Om de voortgang en de kwaliteit van de uitvoering te kunnen controleren dient u gewoon toegang te hebben (al is het alleen al om bij het vervallen van de termijnbetalingen te kunnen controleren of de te betalen fase inderdaad is afgerond). Streep deze bepaling gewoon door. In de praktijk vindt een serieuze bouwfirma het overigens juist leuk als u belangstelling toont.

Bron: o.a.  Institut für Erhaltung und Modernisierung von Bauwerken e.V.

Hoe heeft u met uw aannemer onderhandeld?

Nog wijzigingen in het contract laten aanbrengen? Een deskundige ingeschakeld?

Uw naam (verplicht)

Uw emailadres (wordt niet gepubliceerd )

Uw toevoeging aan dit onderwerp (NB: vragen graag via het forum)