Erfpacht

Erfpacht heeft bij veel mensen een negatief image. In Duitsland wordt het vaker toegepast, vaak ten voordeel van beide partijen.


Algemeen

Erpacht is het verlenen van alle rechten behalve het eigendomsrecht door de verpachter aan de pachter tegen betaling van een jaarlijkse som geld (in het Nederlands: de canon, in het Duits: Erbbauzins). Het pachtcontract geldt meedere decennia, vaak 99 jaar.

Canon of Erbbauzins

De canon is aftrekbaar voor de Nederlandse belastingen. Zij bedraagt meestal tussen de 3% en 5% van de waarde van de grond. De waarde van de grond wordt periodiek opnieuw bepaald. Per regio kan dit tijdvak verschillen; kijk hierop het contract na of vraag het aan de verpachter. De verpachter is vaak de Gemeente of kerkgenootschap, soms ook een grootgrondbezitter van adelijke afstamming (bijvoorbeeld de Fürst van Bentheim). Soms wordt er korting op de canon verleend bij gezinnen met kinderen.

De canon mag maximaal eens in de drie jaar verhoogd worden en dan alleen (§ 9a der Erbbaurechtsverordnung) tot de “allgemeine wirtschaftlichen Verhältnisse”. Als u de keus hebt, dring dan aan op een verhoging conform een algemeen gepubliceerde index (bijvoorbeeld de Warenkorb des statistischen Bundesamtes, het disconto van de Bundesbank of de algemene prijsindex. Een relatie met de “Mietspiegel” is net zo subjectief als de “wirtschaftliche Verhältnisse” en leidt tot discussies/procedures.

Wettelijk kader

Net als bij het huurrecht geniet de pachter allerlei beschermingen volgens het Erbbaurecht. De opstallen (het huis) gaan weliswaar ook in eigendom over aan de verpachter, ook als de bouwkosten of aanschafkosten door de pachter betaald worden, maar het economisch eigendom van de grond gaat in belangrijke mate over op de pachter. Dus:

  • Waardestijging is meestal voor de pachter (als dat volgens contract niet zo is: let op dat u het recht op Eigenheimzulage niet verspeeld).
  • De pachter kan de rechten uit het pachtcontract verkopen, vererven en met hypotheek bezwaren.
  • De pachter kan grond en/of huis verhuren
  • De pachter moet de belastingen betalen (en bij nieuwbouw vaak ook de Erschließungskosten)
  • De pachter is aansprakelijk voor schaden door het gebouw aan derden

De verpachter kan niet volgens eigen goeddunken de canon verhogen.
Het erfpachtrecht kàn tussentijds, in bijzondere gevallen, worden opgezegd, de zogenaamde “Heimfallanspruch”. Dit kan bijvoorbeeld bij faillissement of betalingsachterstand het geval zijn. Wel moet er dan een schadeloosstelling betaald worden.
Het erfpachtrecht wordt notarieel gevestigd en is een kadastraal recht (wordt aangetekend in het Grundbuch). Als u een recht op eerste koop heeft, laat dit dan ook door de notaris vastleggen in het grondboek.


Contractduur

Tegenwoordig worden ook contracten afgesloten met een kortere looptijd dan 99 jaar. Bij het eind van het contract loopt niet alleen het recht op het gebruik van de grond ten einde, maar ook het bezit van het huis. De verpachter moet dan wel een schadeloosstelling betalen die hetzij in het contract staat, hetzij de “boekwaarde” van het huis is.

Voordelen van erfpacht

Hèt grote voordeel van erfpacht is dat er geen startkapitaal gaat zitten in de aanschaf van het bouwperceel. Vooral als het eigen vermogen niet de gewenste grootte heeft, kan dit de doorslag geven om toch te kunnen bouwen.
De pachter betaalt alleen 3% à 5% over de waarde van de grond. Net als de rente die hij betaald zou hebben over de grond in eigendom is deze aftrekbaar, alleen vaak nog iets lager dan de rente op de hypotheekmarkt. Hoe groter het verschil tussen het canonpercentage en de hypotheekrente, des te interessanter is erfpacht.
Omdat over het niet geïnvesteerde/geleende kapitaal ook geen aflossing cq levensverzekeringpremie betaald hoeft te worden, drukt dit de maandelijkse lasten. Bij bestaande huizen moeten deze lagere stichtingskosten tot uitdrukking komen in de verkoopprijs.

Nadelen van erfpacht

U wordt geen eigenaar van de grond, zelfs niet van het huis. Als uiteindelijk u of uw rechtsopvolgers op het eind van de pachttermijn stuiten, zullen zij hetzij een nieuw contract moeten aangaan, hetzij de grond alsnog (tegen welke prijs?) moeten kopen. Er wordt niet afgelost, dus ook na 30 jaar, als anderen hun huis al helemaal hebben afgelost, betaalt u nog steeds de canon. Aftrekbaar? Misschien, maar in elk geval tegen een lagere marginaal tarief.

De lagere investering zal zich (later) weerspiegelen in de verkoopwaarde van het huis. Niet elke bank wil geld uitlenen op basis van een erfpacht. Vooral bij particuliere erfpachtgevers wil dit nog wel eens tot problemen leiden. Ten slotte is er de factor “emotie”, u woont op andermans grond. Ook als u daar nuchter over denkt met de rekenmachine in de hand, wil dat nog niet zeggen dat uw koper in de toekomst daar net zo over denkt.

Koop- en verkoop

Verkocht wordt niet het stuk grond met daarop (al dan niet) een opstal/huis, maar het recht van erpacht met de opstal. Over deze transactie moeten voor de opstal de normale transactiekosten worden betaald. Tevens moeten ook kosten worden betaald over de waarde van het erfpachtrecht. Dit wordt berekend aan de hand van de canon en de nog resterende looptijd.
De houder van het (blote) eigendom zal ook zijn instemming aan de transactie moeten verlenen; daarom zijn ook de notaris- en gerechtskosten fractioneel hoger omdat er meer werk verricht moet worden.

Checklist

  • Hoelang loopt het contract nog
  • Welke canon moet er jaarlijks betaald worden
  • Bestaat er korting voor kinderen
  • Hoevaak wordt de waarde van het grondstuk opnieuw bepaald en wat is de eerstvolgende keer
  • Wat zijn de bepalingen voor de schadeloosstelling van de opstal bij einde van het contract
  • Nieuwbouw: wie betaalt welke Erschließungskosten
  • Heeft de pachter het recht van eerste koop (van de grond), en tegen welke condities
  • Heeft de verpachter het recht van eerste koop (van de opstallen), en tegen welke condities
  • Geldt het recht van eerste koop alleen bij het einde van het contract of ook tussentijds, bijvoorbeeld bij verkoop van het blote eigendom
  • Ligt dit recht ook vast in het Grundbuch
  • Heeft de pachter soms ook de plicht om de grond aan het eind van het contract, of anderszins, te kopen
  • Welk instemmingsrecht heeft de verpachter bij vervreemding (verkoop) van het pachtrecht
  • Onder welke condities kan de Heimfallanspruch ingeroepen worden
  • Welke beperkingen liggen ten aanzien van de opstallen (bv soort en grootte huis)
  • Erfdienstbaarheden
  • Heeft de verpachter recht op winstdeling bij verkoop van de opstal?

Bron: Detlef Erm; Deutscher Siedlerbund, Siedlerbund Ruhr-Niederrhein. Bonn 1999. Uitgever: Familienheim und Garten Verlagsgesellschaft, Neefestraße 2a, 53115 Bonn.


Heeft u ook een erfpacht-perceel?

Heeft u bijzondere ervaringen? Het toch in eigendom verkregen? Bijzondere constructies?

Uw naam (verplicht)

Uw emailadres (wordt niet gepubliceerd )

Uw toevoeging aan dit onderwerp (NB: vragen graag via het forum)