Procedure huis of grond kopen


Onderhandelingsresultaat; al dan niet op schrift.

Rechtspositie: Partijen kunnen zich nog erop beroepen dat ze nog eens nagedacht hebben en bij nader inzien op de zaak terugkomen. De rechtspositie is dus enerzijds zwak omdat de wederpartij zich nog terug kan trekken, anderzijds sterk omdat u zich ook nog terug kunt trekken. Alleen geldt natuurlijk wel: “een man een man, een woord een woord”.
Een serieuze koper of verkoper komt niet op zijn woord en/of handdruk terug omdat er toevallig iemand anders meer biedt of een ander huis toch leuker lijkt. Bovendien: makelaars hanteren vaak een boeteclausule. Weiger deze clausule als u niet op zijn minst de financiering definitief geregeld hebt (dus een vrijblijvende offerte is niet genoeg).
Deze mogelijkheid is door de wetgever ingevoerd om iemand die zich te gemakkelijk laat overtuigen door (ver)kooppraatjes, tegen zichzelf in bescherming te nemen. Ook biedt dit de gelegenheid om de financiering rond te krijgen.

Ondertekening bij de notaris.

Rechtspositie: u heeft een wilsovereenstemming, een afspraak om teOndertekenen notariscontract in Duitsland. kopen en te leveren. U kunt uw wederpartij aan deze afspraak houden respectievelijk men kan u in rechte opvorderen om uw afspraak na te komen. Er kan op dit moment nog wel een spaak in het wiel gestoken worden: de contractpartij (u) heeft geen geld, is geen (alleen-) eigenaar van het huis, komt te overlijden, grond wordt onteigend, noem maar op.

Ook is het in principe mogelijk dat het huis nog een keer verkocht wordt of zelfs geleverd aan iemand anders. Om dit te voorkomen kunt u de koop laten Vormerken. In het kadaster, het Grundbuch, komt dan een aantekening te staan dat dit onroerend goed verkocht gaat worden aan die en die koper (Om precies te zijn: Eigentumsübertragungsvormerkung of Auflassungsvormerkung). Levering aan derden is dan geblokkeerd. Deze handeling kost ca € 250 extra, maar geeft veel zekerheid, ook tegen overlijden of faillissement van de verkoper.  Sommige banken eisen deze reserveringmaatregel.

Bij het voorlezen van de akte hoort de notaris ervoor te zorgen dat u alles begrijpt; schroom niet om uitleg te vragen. Vraag in ieder geval na (of lees het in het concept) dat er geen Vorkaufsrechte of andere zakelijke lasten zijn of dat daarvan wordt afgezien (het kan bijvoorbeeld zijn dat het huis eerst aan een vorige eigenaar of de gemeente ter verkoop moet worden aangeboden, of dat oma er tot haar door mag blijven wonen).

De koopakte krijgt u later thuisgestuurd (inclusief een fraai zegel!)

Strak interieur

Openbare onroerend-goed-registers in Duitsland

Ook in Duitsland kent men een Kadaster (Kadasteramt), maar in tegenstelling tot Nederland wordt dit niet gevoerd voor zakelijke rechten (eigendom, hypotheek). Bij het Katasteramt worden zaken bijgehouden als de exacte perceeltekeningen en -groottes, leidingen. Hier worden evenmin de bouwvergunningen of de bestemmingsplannen bijgehouden!

De zakelijke rechten worden bijgehouden in het Grundbuch, dat bijgehouden wordt door de rechtbank. Hierin staan: de kadastrale aanduiding, de eigendomsverhoudingen, eigendomsblokkades en welke dienstbaarheden (recht van overpad, leidingrechten, voorkoopsrechten etc) er gevestigd zijn en tenslotte een lijst met schulden die op het onroerend goed rusten (de hypotheken).

Daarnaast bestaat er nog het zgn Baulastenverzeichnis dat door de Kreis of de gemeente wordt bijgehouden. Hierin worden opgenomen: de afspraken met belendende percelen: onderlinge toestemming om van het bouwrecht af te wijken, maar soms ook verplichtingen om iets te laten of te dulden. Ook hier kan bijvoorbeeld een recht van overpad, of een bruikleenrecht geregistreerd worden of een afspraak dat juist wel of niet op de perceelgrens gebouwd mag worden.

Verder bestaan er nog bestemmingsplannen (Bauleitplan en Bebauungsplan) en een register met afgegeven bouwvergunningen.

En om het allemaal wat ingewikkelder te maken: al die registers hebben niets te maken met het bevolkingsregister (Einwohnermeldeamt).

Onderzoek door de notaris

Hij gaat na of de verkoper(s) daadwerkelijk eigendomsrechten rechten hebben (meestal doet hij dat al vooraf) en of het huis/grondstuk zoals dat verkocht wordt ook zo in het Grundbuch voorkomt. Als alles in orde bevonden is, krijgt u rekeningen van de notaris en van het Amtsgericht (voor de Vormerkung) en het verzoek om de koopsom te storten.

De koopsom moet meestal rechtstreeks op rekening van de hypotheekbank(en) gestort worden en het restant op de bankrekening van de verkoper. U of uw bank moeten schriftelijk aan de notaris tonen dat het geld onweerroepelijk overgemaakt is. Deze methode is veilig in combinatie met Vormerkung, omdat de daadwerkelijke levering dan gegarandeerd is.

We zijn er nog niet. De notaris mag pas tot overschrijving in het Grundbuch overgaan als hij groen licht van de fiscus gekregen heeft (de zgn. steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung). U ontvangt een aanslagbiljet (Grunderwerbsteuerbescheid)  met daarop de berekening van de 5% tot 6% overdrachtsbelasting. Zodra u dit betaald heeft, krijgt de notaris hiervan bericht; en pas dan mag hij overgaan tot overschrijving van het eigendom.

Overdracht in het Grundbuch

Hiervan krijgt u bericht van het Amtsgericht, pas dan weet u per wanneer u eigenaar bent geworden. De hele procedure duurt ergens tussen de anderhalf en drie maanden. Tussendoor stuurt de gemeente u nog een formuliertje waarop u kunt kenbaar maken per wanneer de overdracht is. Vanaf de eerste dag van de daarop volgende maand moet u Grundsteuer en Benützungsgebühren betalen (OZB-belasting, maar dan minder). U ontvangt daarna een aanslag (Bescheid).

Uitleg over koop en eigendom

Velen denken dat als de koop beklonken is, ook het eigendom is verworven. Dat is niet helemaal waar.
Onderstaand een korte uitleg.

Juridische achtergrond

Voor de niet-juristen onder ons: “kopen” is eigenlijk alleen een afspraak om geld te betalen om daarvoor iets geleverd te krijgen. Daarna volgt pas het betalen en leveren. Bij de overhandiging (=levering) op basis van een geldige overeenkomst wordt men pas eigenaar. Als u op de markt een vis koopt, is dat bijna hetzelfde moment.
Bij onroerend goed zit er tussen koopovereenkomst, betaling, levering en eigendomsverkrijging vaak een aanzienlijke tijd. Bovendien kan onroerend goed niet overhandigd worden, maar vindt de levering plaats doordat er in het register (het Grundbuch) een aantekening gemaakt wordt dat er een andere eigenaar is. En pas dàn is men eigenaar; daarvoor is men  slechts een rechthebbende contractant.

Ontbindende voorwaarden

En dan zijn er nog, vooral Nederlandse, makelaars die beweren dat ontbindende voorwaarden in Duitsland niet voorkomen. “Dus teken nu maar gauw”.

Onzin. Het kàn wel en gebeurt ook wel. Alleen is het een kwestie van weten hoe dat in zijn werk gaat en vooral hoe de risico’s worden vermeden.

Door uw huis via Verhuis.DE te zoeken en te kopen, huurt u automatisch deze expertise in.

Ging het bij uw aankoop dat net wat anders?

Misschien heeft u een tip of waarschuwing voor anderen?

Uw naam (verplicht)

Uw emailadres (wordt niet gepubliceerd )

Uw toevoeging aan dit onderwerp (NB: vragen graag via het forum)