Valkuilen huis huren

 

Aanmelden gemeente

Zodra u “metterwoon” (=feitelijk, naar de omstandigheden te beoordelen) verhuist moet u zich aanmelden bij de gemeentelijke administratie (het Einwohnermeldeamt). Naast de gebruikelijke zaken (zie bij Gemeente in het hoofdstuk Formaliteiten Emigratie) kan de amtenaar die u inschrijft vragen om een “Vermieter Bescheinigung”. Dat is een verklaring van de huisbaas of de beheerder dat u inderdaad beschikt over een huurcontract. De verhuurder of zijn vertegenwoordiger is verplicht deze aan u af te geven.

Medehuur of onderhuur

Juridisch gezien zijn alleen diegenen huurders die het huurcontract als zodanig hebben ondertekend. Bij echtparen is ook de echtgeno(o)t(e) die niet ondertekend heeft, als huurder aan te merken; maar dan moet dit in het contract kenbaar gemaakt zijn. “Huurders zijn meneer en mevrouw de Wit”, ondertekend door mevrouw de Wit. Als u ongetrouwd samenwoont: beiden als huurders laten opvoeren en beiden ondertekenen. Onderhuurders, permanente logees, inwonende (niet-huwelijks) partner die het huurcontract niet mede-ondertekend hebben, hebben jegens de verhuurder dus geen enkel recht. Gaat de hoofdhuurder eruit, bijvoorbeeld omdat deze niet aan zijn verplichtingen voldoet, dan vliegt u er, bij wijze van spreken, gewoon uit.

Hoofdelijk aansprakelijk

Als u met meerdere mensen (bv als ongetrouwd stel) een huis huurt, dan bent u elk hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de huur. Als u dus met uw medehuurders de huur onderling verrekent en één van u de huur maandelijks overmaakt, en hij/zij doet dit niet; dan kan de volle huur van één van de anderen worden geincasseerd. Dit geldt zelfs als u allang uit het huis/appartement bent vertrokken en destijds de huur niet heeft opgezegd omdat de andere medehuurder(s) achterbleven. De verhuurder hoeft trouwens niet te accepteren dat één huurder de huur opzegt en de anderen blijven wonen.

Borg

De waarborgsom, sleutelgeld, Kaution of hoe het ook genoemd wordt, mag maximaal drie keer de kale maandhuur bedragen. Deze mag door een bankgarantie (Bankbürgschaft) voldaan worden, maar gebruikelijk is om deze gewoon te betalen. U heeft het recht om deze in drie termijnen te betalen. In oude huurcontracten staat soms nog dat dit in één keer, en vooraf, betaald moet worden; dit is dus niet zo.

Woonoppervlak in contract

Als u bijvoorbeeld op een advertentie afgaat waar een flat van 80 m² wordt aangeboden, dan is het raadzaam dat ook in het contract deze 80m² genoemd worden. Als achteraf blijkt dat dit (meer dan 10%) minder is, dan kunt u huurvermindering vragen of zonder opzegtermijn de huur opzeggen. Als de bijkomende kosten omgeslagen worden naar vierkante meters, dan kunnen deze ook aangepast worden aan het feitelijke oppervlak, als daarover niets in het contract staat. Dit kan dus ook tegen u werken. Staat er niets in het contract, dan gaat de jurisprudentie ervan uit dat het gehuurde object datgene is, wat getoond is.

1882 schaufenster4
1909 achterkant
1811 frontvanachteren
1809 rduch

Vaste looptijd

Als het contract op onbepaalde tijd loopt, kan de huur met een opzegtermijn van drie maanden worden opgezegd. Contracten met vaste looptijd kunnen niet eenzijdig tussentijds worden opgezegd; ook niet als daar een goede reden voor is. Wel kunt u bij dringende redenen (andere baan, scheiding) van de verhuurder eisen dat hij toestaat dat u de woonruimte onderverhuurt, maar u blijft verantwoordelijk voor de betaling van de huurpenningen en het gedrag van de onderhuurder.

Te hoge huur

De zogenaamde Mietspiegel is een soort normhuur met een puntensysteem (na te vragen bij de gemeente). Deze Mietspiegel kunt u, liefst voordat u het huurcontract aangaat, gebruiken om te kijken of de huur niet te hoog wordt vastgesteld. Als u zich, na afsluiting van het contract, hierop wilt beroepen, dient u zich te realiseren dat met terugwerkende kracht vrijwel niet zal gaan. Tot 20% wordt als Wesentlichkeitsgrenze aangemerkt (geen relevante afwijking).

Reparatiekosten

Meestal staat in het huurcontract dat de huurder de kosten van kleinere reparaties (Schönheitsreparaturen) draagt. De gangbare grens van wat als klein wordt beschouwd is € 80.

Gerenoveerd achterlaten?

In huurcontracten staat soms: “Der Mieter ist verpflichtet, bei Auszug die Wohnung renoviert zu übergeben”, of woorden van die strekking. Deze bepaling mag met een korreltje zout genomen worden. Standaard is dat een huis of flat elke vijf jaar geschilderd en behangen wordt. Het contract moet u de keuze bieden om zelf een saus- en schilderbeurt door te voeren of een deel van de kosten van de renovatie door een bedrijf te dragen (als u na twee jaar uw huurwoning weer verlaat: 40% van de kosten). Voor het geval dat het huurcontract geen clausule bevat over de kleine reparaties of wèl zo’n clausule maar zonder termijn te noemen waarin dit gebeuren moet, dan hoeft u de renovatie niet door te voeren of te betalen. Als in een contract staat dat om de zoveel jaren èn bij einde van de huur er gerenoveerd moet worden, dan zijn beide bepalingen ongeldig.

Huisdieren

Als u een huisdier heeft zoals een hond of een kat, kunt u beter vooraf met de verhuurder regelen dat dit toegestaan is; en ook zo in het contract zetten. Achteraf toestemming vragen is altijd een stuk moeilijker. Bovendien kan het hebben van een huisdier er zelfs toe leiden dat de huur wordt opgezegd (wel nadat u een aantal malen bent opgevorderd zich te ontdoen van het dier). Kleine dieren zoals hamsters, vissen en dergelijke kan men u niet verbieden.

Tenslotte

Zeker als u huurt van een particuliere eigenaar is het belangrijk dat u met hem goed overweg kunt. Zet uw onderlinge rechten en verplichtingen goed op papier, en zorg daarna voor een goede verstandhouding. Daar zijn beide partijen meer bij gebaat dan het uitpluizen van de wettelijke rechten en plichten.

Zaten er voetangels in uw huurcontract?

Uw naam (verplicht)

Uw emailadres (wordt niet gepubliceerd )

Uw toevoeging aan dit onderwerp (NB: vragen graag via het forum)