Oplevering en garantie

Bij de oplevering moet u op een aantal zaken letten. Ook voor de garantie op de bouw vindt u hier een aantal wetenswaardigheden.


Algemeen

Voor velen betekent de oplevering (Duits: Abnahme) niets meer dan dat het huis klaar is. Dat er allerlei juridische consequenties aan een oplevering vastzitten beseft men vaak niet goed genoeg en wordt, vaak onder tijdsdruk, het betreffende document ondertekend. De oplevering is te beschouwen als de juridische overdracht van het bouwwerk en de acceptatie daarvan door de opdrachtgever. De opdrachtgever geeft door ondertekening van het protocol te kennen dat het bouwwerk conform de overereenkomst en in principe zonder gebreken tot stand is gekomen. De opdrachtnemer geeft door ondertekening en sleuteloverhandiging te kennen dat hij het huis overdraagt. Een laatste grondige bouwtechnische inspectie voor u ondertekent is dus op zijn plaats. Desgewenst kunt u via een Verbraucherzentrale of een architect een bouwkeuring laten uitvoeren.

Consequenties

Door de oplevering onstaat een nieuwe rechtsverhouding.

  1. De bouwer heeft zijn contractuele verplichtingen volbracht.
  2. Mits niets anders overeengekomen is pas door de oplevering de bouwsom schuldig. Eerdere betalingen zijn juridisch gezien voorschotten hierop.
  3. Voor de oplevering kan de koper eisen dat gebrekkige zaken opnieuw gedaan worden; dus met reparatie hoeft u geen genoegen te nemen.
  4. Er treedt een omgekeerde bewijslast op. Vóór de oplevering moet de bouwfirma bewijzen dat hij het huis correct heeft opgeleverd; daarna moet de opdrachtgever maar zien te bewijzen dat er een gebrek aan het huis zat en dat de bouwer hiervoor aansprakelijk is.
  5. Bekende gebreken worden geacht te zijn geaccepteerd, dus daar heeft u geen garantie meer op. Loopt de garagedeur vanaf het inzetten ervan uit het lood, en is tijdens de bouw steeds verzekerd dat dit nog gerepareerd zal worden: zet dit dan in het protocol. Staat dit gebrek er niet in, dan heeft u in principe geen recht meer op reparatie, want het was een klaarblijkelijk gebrek dat u geaccepteerd heeft.
  6. Vanaf de datum van de oplevering begint de garantietermijn te lopen.

U mag de oplevering weigeren als er gebreken zijn die wezenlijk zijn, dus bijvoorbeeld dat sanitair nog ontbreekt, de verwarming nog niet werkt of de rioolaansluiting nog niet gemaakt is. U mag dus niet weigeren als het terras niet waterpas is aangelegd, een vensterbank met een scheur nog vervangen moet worden etc. Dat zijn zaken die u in het protocol moet vastleggen. Een pragmatisch verschil tussen voor en na de oplevering, is dat u de reparatie van gebreken die op het protocol staan relatief gemakkelijk kunt afdwingen door een deel van de koopsom niet te betalen. Ná de oplevering moet u bij een weigerachtige contractpartner misschien vervelende en kostbare rechtsmiddelen inzetten.


Nog niet helemaal wind- en waterdicht.

De feitelijke oplevering

Het is verstandig om tijdens de bouw al eens met een bouwkundige een rondgang te maken. Met een uurtarief van € 40 tot € 80, heeft u deze kostenpost er al snel weer uit als ook maar één gebrek extra wordt gevonden. Bovendien is een fout die vroeg in het bouwproces wordt gevonden veel goedkoper te herstellen dan dezelfde fout die later wordt gevonden. Dat is ook in uw belang. Een oplevering moet bij voorkeur gedaan worden met de voorman van de bouw (de Bauleiter) en iemand die namens de bouwfirma mag ondertekenen. De opdrachtgever zal uiteraard aanwezig willen zijn en eventueel een bouwkundige die hem hierin adviseert. Is een zelfstandig (!) architect erbij betrokken dan zal hij deze functie vervullen. Vermijdt gezeur over de begeleiding door uw bouwkundige door in het Bauwerksvertrag op te nemen dat u hiertoe het recht heeft. Laat van uw inspectierondgang een protocol maken; de Bauleiter (of architect) hoort dit te doen en heeft hiervoor formulieren. Leg alles vast wat u opvalt, wat u niet aanstaat en wat nog niet klaar is. Neem ook kleinigheden op waarvan men stellig beweert dat “dit uiteraard nog verholpen wordt”.

Let er bij de oplevering ook op of u alle documentatie overhandigd krijgt: bouwtekeningen, bouwvergunning, energieberekeningen en berekeningen/documenten waaruit blijkt dat het huis aan de bouwvoorschriften en de eisen van mogelijke subsidieverstrekkers voldoet.

Uw plichten bij de oplevering

De bouwondernemer is verplicht u uit te nodigen voor de oplevering en u daarbij op het volgende te wijzen.
Als u niet meewerkt aan de oplevering of u weigert de “Abnahme” zonder dat u een gebrek aan het huis benoemt, dan bent u fictief accoord gegaan met het opgeleverde werk.
U hoeft niet alle gebreken in één keer te benoemen, maar mag ook later (maar voordat u het bouwwerk accepteert) nog gebreken aandragen.


Houd een verslag bij tijdens de oplevering en laat dit  onderteken dit.

Garantie

Aanspraak op garantie kunt u maken als na de oplevering gebreken naar voren komen die het gebruiksmogelijkheden of de waarde van het huis verminderen; bijvoorbeeld lekkage van het dak. Voor bewegende onderdelen en koop volgens BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) is de garantietermijn zes maanden (standaard bouwmaterialen, serieproduktie). Anders is het Werkvertragsrecht van toepassing: vijf jaar volgens BGB voor werken verricht aan het bouwwerk, en één jaar voor werk aan de bouwgrond (drainage).

Gebreken

Constateert u een gebrek dan moet u dit melden en een hersteltermijn geven. Verstrijkt de termijn zonder dat het gebrek verholpen is, dan kunt u vermindering van de koopsom of een schadevergoeding eisen. Als dit geen soulaas biedt, kunt u het contract laten vernietigen bij de rechtbank (de Wandlung). Het melden van een gebrek kunt u mondeling doen, maar om misverstanden te voorkomen, is “schriftelijk” de aangewezen weg.

Mocht de bouwonderneming niet reageren op de gestelde termijn en een daarop volgende aanmaning, dan kunt u een andere firma inschakelen en de kosten daarvan bij de aannemer in rekening brengen (Ersatzvornahme). Laat u niet in de verleiding brengen om garantieaanspraken bij onderaannemers in te dienen of daar uw beklag te doen. U heeft met een groot aantal handwerkslieden te maken, die u niet allemaal kent of kende. Zij zijn niet uw contractpartner. En voordat u het weet raakt u verzeild in een zwartepietenspel tussen hoofdaannemers, zelfstandige handwerkslieden en toeleveranciers.

Bron: o.a.  Institut für Erhaltung und Modernisierung von Bauwerken e.V.

Kwam uw aannemer zijn garantieverplichtingen na?

Had u een protocol van de oplevering gemaakt?

Uw naam (verplicht)

Uw emailadres (wordt niet gepubliceerd )

Uw toevoeging aan dit onderwerp (NB: vragen graag via het forum)