Kopen van een verhuurd huis

Sommigen zoeken een verhuurd huis als belegging. Anderen willen een huis kopen en er zelf in gaan wonen; de eigenaar zegt dat de huurders er wel uitgaan. Maar is dat zo?

Rechtspositie

Wie een verhuurd huis of woning koopt wordt wel eens voorgehouden dat de huur kan worden opgezegd. Dit is in principe onjuist. Nieuwe eigenaren moeten het bestaande huurcontract respecteren. Bij voorkeur stelt de verkoper de huurder er schriftelijk van op de hoogte dat de huur vanaf … betaald moet worden aan de nieuwe eigenaar. Spreek in de laatste fase van de onderhandelingen met de verkoper af dat hij dit doet, anders moet u wachten tot u de papieren van het kadaster hebt waarmee u aan de huurder kunt aantonen dat u de eigenaar bent. Wat verder geregeld moet zijn, is dat contractueel vastligt hoe de vooruitbetaalde “Nebenkosten” en “Kaution” verrekend worden. U bent namelijk de nieuwe debiteur van de verhuurder, ook voor die bedragen die uzelf nooit ontvangen heeft.

Verhuurder aansprakelijk voor schuld van huurder

Een bijna bizarre uitspraak van het Oberverwaltungsgericht Koblenz (AZ: 12 A 10107/02): als de huurder in financiële problemen zit en daardoor een achterstand heeft opgebouwd bij de betaling van de vuilafvoer, dan kan de verhuurder aangesproken worden voor de betalingsachterstand. Motivatie: het risico van een insolvabele huurder mag niet op de gemeenschapskas worden afgewenteld en bovendien is het afval op het perceel van de verhuurder ontstaan. Wel krijgt de verhuurder daardoor een vordering op de huurder (maar wat heb je daaraan?).


Een goeie relatie tussen huurder en huisbaas.

Opzeggen huur

De nieuwe koper heeft geen andere rechten om de huur op te zeggen dan de vorige eigenaar. Uitzondering: bij gedwongen verkoop is de termijn beperkt tot drie maanden.

De meest voorkomende reden om de huur op te zeggen is “Eigenbedarf”. De nieuwe eigenaar kan de huur opzeggen indien hij het huis voor zichzelf of naaste familieleden nodig heeft. Het loutere “er willen wonen” is als reden niet voldoende. Er moeten acceptabele redenen zijn, en die moeten schriftelijk aan de huurder worden medegedeeld.

Welke omstandigheden wel en niet geldig zijn, bepaalt in laatste instantie de rechter. Een koper/eigenaar die zijn huidige huis moet opleveren aan zíjn koper lijkt een sterkere casus te hebben dan bijvoorbeeld de eigenaar die zelf nog een huurhuis heeft. Als de rechter uw belangen moet afwegen tegenover die van de huurder zal hij het eigendomsrecht net zo’n waardering geven als het huurrecht. U staat wat rechtpositie betreft dus op gelijke voet, en het hangt dus van de persoonlijke omstandigheden af.

U bent pas eigenaar als u als zodanig staat ingeschreven in het Grundbuch; eerder kunt u dus niet opzeggen.
Als u een huurder in een “Einliegerwohnung” heeft en u heeft objectief gezien die ruimte niet nodig, dan heeft u misschien toch een sterke casus omdat de woonruimtes van huurder en verhuurder dan meer in elkaar vervlecht zijn.

Voordat u verwikkelt raakt in juridische procedures is de volgende aanpak misschien het meest pragmatisch. Leg in een gesprek uw motieven uiteen en kom tot een minnelijke regeling (of als u daar minder toe in staat bent: laat de makelaar dit doen). Zorg zonodig dat u vooraf bij een locale advocaat uw rechtspositie heeft ingeschat. Biedt de huurder een kostenvergoeding aan als hij zelf de huur opzegt. Uiteraard laat u de kostenvergoeding afhangen van uw en zijn feitelijke omstandigheden, de mate van medewerking en van uw juridische positie.

Bron: Deutscher Mieterbund

 

Fiscale perikelen

De huuropbrengst is belast in Duitsland. De kosten van het huurhuis of het verhuurde deel daarvan (hypotheekrente en instandhoudingskosten), kunnen op de opbrengsten in mindering gebracht worden.

Als u binnen 10 jaar het huurhuis weer verkoopt is de netto winst (dat wil zeggen na aftrek van kosten voor de aanschaf en uitbreiding van het huis) belast tegen het tarief van de Abgeltungssteuer (in 2016: 25% of uw lagere marginale Ib-tarief). Bewaar daarom goed de facturen van makelaar, notaris, fiscus en verbouwingen.

Woont u in Duitsland en heeft u ook inkomsten die in Nederland belast worden, of verhuurt u alleen een deel van een huis, dan kan er een complexe fiscale situatie ontstaan. Denk maar eens aan  de (gedeeltelijke) aftrek van de hypotheekrente voor de inkomsten uit eigen woning en de Duitse heffing over de huurinkomsten onder aftrek van het andere gedeelte van de hypotheekaftrek en andere kosten; één en ander naar rato oppervlakte en tijdsbestek.
Voor mensen die in Duitsland wonen en in Nederland inkomen verkrijgen, kan de kwalificatie als buitenlands belastingplichtige ten gunste of ten kwade beinvloed worden. Zie o.a. deze forumdiscussie.

Kortom: voer voor fiscalisten dat het niveau van deze site ontstijgt.


Lees voordat u tot de koop overgaat, eerst het huurcontract door! De koper neemt voor de huurder immers de plaats in van de verkoper. Alle bedingen en bepalingen in het huurcontract blijven dus gewoon geldig.

 

Denk er ook even aan dat u de waarborgsom overgedragen krijgt, want die moet u bij beëindiging van de huur weer terugbetalen.


Tijdelijke “verhuur” bij overdracht koophuis

Om allerlei redenen kunt u samen met uw makelaar en uw verkoper overeenkomen dat u, als koper tijdelijk het huis “huurt”. Bijvoorbeeld omdat er weliswaar zekerheden door u gesteld zijn voor het voldoen van de koopsom, maar dat de feitelijke betaling pas plaatsvindt nadat u het huis al betrokken heeft.
Andersom komt vaker voor: u betaalt de koopsom (ver) voordat het huis opgeleverd wordt en de verkoper blijft er nog een tijdje in wonen.

Het verdient dan sterke aanbeveling om de onderlinge vergoeding hiervoor niet in een huurovereenkomst af te spreken, maar rechtstreeks in het koopcontract op te nemen. U vermijdt dan de fiscale consequenties en mogelijke gevolgen ivm de huurbescherming.

Heeft u uw huis verhuurd? Of een verhuurd huis gekocht?

Wat heeft u aan kennis hierover opgedaan?

Uw naam (verplicht)

Uw emailadres (wordt niet gepubliceerd )

Uw toevoeging aan dit onderwerp (NB: vragen graag via het forum)