Huis verkopen

Sommige Nederduitsers willen hun huis alweer verkopen; soms willen ze terug, soms hebben ze hun oog op een nòg mooier huis laten vallen. Zo mogelijk nog moeilijker dan het kopen van een huis is het verkopen van een huis. Even aanmelden bij een willekeurige makelaar die hem in een database gooit en in de krant zet…… het klinkt eenvoudig, maar dat is het niet.


Inleiding

Het verkopen van een huis kan net als in Nederland via een makelaar of door privé-verkoop. Waar in Nederland in het overgrote deel van de gevallen met één makelaar een overeenkomst tot dienstverlening gesloten wordt, komt het hier veelvuldig voor dat meerdere makelaars zich ermee bemoeien.

Hier vindt u antwoord op de vraag: Hoe verkoop ik een huis in Duitsland?


Privé-verkoop

Hèt grote voordeel van privé-verkoop zijn de lage kosten. U zet een advertentie in de (Nederlandse) krant, maakt gebruik van websites waar u privé-advertenties op kunt zetten en hoopt op een bieder. Ook via een uitgebreide kennissenkring kan soms een geïnteresseerde worden gevonden.

De nadelen zijn ook duidelijk:

  1. advertentiekosten lopen snel op,
  2. pas door een bezichtiging of andere detailinformatie blijkt of de kijker ook een koper wil worden, dus relatief veel kijkers t.o.v. de daadwerkelijk geinteresseerden; huisjestoeristen worden niet afgevangen.
  3. u krijgt de bijzondere kenmerken van uw huis niet op de gewenste manier voor het voetlicht.

Sommige nadelen zijn niet direct duidelijk en merkt u pas in de loop van het proces:

  1. De procedurele of contractuele kant blijkt toch moeilijker dan verwacht, bijvoorbeeld omdat de tijdsplanningen niet op elkaar aan te sluiten of omdat de financiering niet zo gemakkelijk blijkt.
  2. U blijkt niet opgewassen tegen uw onderhandelingspartner of u bent gewoon geen verkooptalent.
  3. Uw verwachting van de prijs is niet reëel, gevolg: het komt niet tot een verkoop, of u zakt te snel met uw prijs en/of u gaat accoord met een te laag bedrag.
  4. Er duiken tijdens de aankoop en oplevering problemen op waarin u geen ervaring heeft of oplossing voor weet.

Wanneer wèl privé-verkoop

  1. Gangbaar huis, gewilde buurt, gemakkelijke prijsbepaling
  2. Bekende koperskring (bv uit één bepaalde streek of stad)
  3. Geen haast

Wanneer géén privé-verkoop

  1. Huis kan niet in een paar krantenkreten worden beschreven
  2. Geinteresseerden voor dit huis zijn moeilijker te vinden, kleinere of verspreidere doelgroep
  3. Geen tijd/mogelijkheden voor communicatie met potentiele kopers
  4. Moeilijkere omstandigheden: bijvoorbeeld verhuurd, langlopende optie, meerdere partijen op één lijn brengen (denk aan echtscheiding, onverdeelde boedels, opsplitsing van het pand etc)
  5. Als het na een tijdje gewoon niet blijkt te lukken


Makelaar

Ja, hij is naar Nederlandse maatstaven duur, maar dat heeft zijn oorzaken. En nee, de koper draagt niet als enige de kosten, dat lijkt maar zo.
De criteria wanneer u wel of niet kiest voor het verkopen via een makelaar, zijn de inverse van wanneer te kiezen voor privé-verkoop.

Waarom is een Duitse makelaar zo duur?

In de eerste plaats kan hij meestal geen kosten voor advertenties en kantoor in rekening brengen, verder leidt een verkoopopdracht minder vaak dan in Nederland tot een daadwerkelijke verkoop (zie hieronder: strategiën) en in veel gevallen moet hij de provisie delen met een collega (zie strategiën).

Wie betaalt de makelaar?

Als u alleen kijkt naar de afspraken die hierover gemaakt worden, of die gebruikelijk zijn, is dit meestal de koper. Naar de feitelijke omstandigheden beoordeeld, hangt dit af van de (onderhandelings)positie van koper en verkoper. Een koper die een keuze heeft, zal een lagere netto koopprijs willen bieden als hij ook de makelaar moet betalen. Maar vaak vindt de verkoper dat hij een bepaald bedrag moet hebben en moet de koper de kloof tussen die prijs en de bruto prijs maar zien te overbruggen. Hoe de verhoudingen zouden zijn geweest zonder makelaar, is achteraf niet in te schatten. Maar dat alleen de koper de kosten draagt, is soms schijn.

Strategiën

Globaal kunt u uw huis op de volgende manieren aan een makelaar in opdracht geven:

  1. Exclusieve alleenopdracht (de Nederlandse manier); eventueel schakelt de makelaar zelf collega’s in. Eventueel met recht van privé-verkoop.
  2. Niet exclusieve opdracht, meestal met recht van privé-verkoop. U als verkoper schakelt naar eigen goeddunken meerdere makelaars in.
  3. Alleen een opdracht verstrekken zodra er een mogelijke koper gevonden is.

Daarbinnen kunnen nog afspraken gemaakt worden over de vergoeding van kosten.

Waarschuwingssignalen

1.    Slecht te bereiken
2.    Accepteert zonder discussie uw (te hoge) prijs als vraagprijs.
3.    Noemt een vraagprijs die duidelijk te laag is
4.    Sleept mensen mee die duidelijk geen kopers zullen worden
5.    Heeft geen visie hoe en aan wie uw huis verkocht kan worden
6.    Andere huizen in zijn aanbod zijn van een heel andere prijsklasse of soort.
7.    Werkt niet samen met anderen, of beter gezegd: anderen werken niet samen met hem.


Strategie bij verkoop via makelaar

Recht op privé-verkoop

Ooit van die donkere nietszeggende foto’s gezien bij een internetpresentatie? Dat komt omdat de verkoper erop stond om ook privé zijn woning te mogen verkopen. De makelaar wil dan geen investering in advertenties doen waar hij niet zelf van profiteert. En de verkoper denkt dat het zo toch wel zal lukken.

Advies: ga eerst de mogelijkheid van particuliere verkoop na en ga daarna met een makelaar in zee zonder het recht van privé-verkoop af te dwingen. De kans dat u na enige pogingen alsnog zelf een koper vindt is niet zo heel groot meer. Terwijl door dit te bedingen uw makelaar terughoudender zal adverteren.

Aan meerdere makelaars een opdracht verstrekken/vrijblijvende opdracht

Als u bovenstaande strategie-overzicht doorleest, zal uw eerste ingeving zijn om voor manier 2 of 3 te kiezen, het biedt u immers alle vrijheid en kansen en bindt u tot niets. Er zijn echter een aantal verscholen, maar forse, minpunten.

Pro:

– Hèt voordeel van de methode is dat u van veel makelaars (de elders niet geslaagde) kopers over de vloer krijgt.  Deze strategie kan goed uitpakken als uw huis niet op eigen kracht aandacht kan krijgen (bv niet mooi te fotograferen, of pas acceptabel nadat de makelaar de perceptie heeft “bijgemaseerd”.) Het voordeel wordt betrekkelijk als in de betreffende streek het makelaarsaanbod redelijk overzichtelijk is en slaat om die reden zelfs om in een nadeel (koper loopt drie makelaars of zelfs één database af of en komt uw huis drie keer tegen).

– Zeker als u afspreekt dat er niet meer dan bv drie makelaars simultaan een opdracht krijgen, spoort dit de onderlinge concurrentie aan. Maar niet altijd schiet u hiermee wat op; zie de contra’s.

– Uw huis wordt aan meer mensen of meer doelgroepen gepresenteerd.

Contra:

– Als in een streek 10 makelaars actief zijn, bereikt u echt niet 10x zoveel kopers door ze allemaal een opdracht te verstrekken ipv aan één. Een koper gaat immers meer dan één makelaar af.

– Uw commitment naar de makelaar toe is gering, dat weet de makelaar ook, en hij zal alleen bij een hoge slagingskans (lees: lage prijs) bereid zijn om in die opdracht te investeren.

– Uw aanbod komt bij de potentiele kopers verdacht over (aangeschoten wild?).

– De makelaar wil zijn concurrent te snel af zijn, dus zal hij erop aandringen dat u het bod van zìjn koper accepteert, ook al is dat te laag.

– Misschien zal hij terughoudend zijn in de advisering aan u. Die adviezen worden tenslotte ook gebruikt tbv geinteresseerden / verkooppogingen waar hij niet in betrokken is.

– Een gevaar is dat u het overzicht kwijtraakt welke makelaar nou bij welke klant hoorde en vice versa en dat de ene makelaar verhaal A en prijs 1 vertelt en de andere makelaar een ander verkooppraatje houdt. Niet goed voor uw geloofwaardigheid.

– Een complicerende factor kan nog zijn dat bijvoorbeeld een eerder contract ad 2 met makelaar A niet expliciet is herroepen, terwijl er nadien een contract ad 3 is afgesloten met B voor koper Y, die misschien via A ook op uw huis attent gemaakt is. Of dat A aan C een sub-opdracht verstrekt en C ook weer door u zelf benaderd wordt; u voelt al aan wat dat kan betekenen voor de onderlinge afspraken over provisiedeling. Een niet te onderschatten risico is dan ook, dat u in allerlei conflicten geraakt waar u niet in betrokken wilt worden.

– Bovendien trekt het ook het type makelaar aan dat u liever niet over de vloer wilt hebben (zelfs als u die makelaar helemaal niet kent!)

– Zie ook hieronder, bij “Herroepingsrecht”.

Wanneer deze strategie?

  • Als u haast heeft, en bereid bent (te) lage biedingen te accepteren
  • Als u eigenlijk niet wilt verkopen, maar alleen tegen een bepaalde (te hoge) prijs
  • Als u zelf voldoende kennis heeft van juridische regels.
  • Als u zelf goed weet wat uw huis in de huidige marktomstandigheden kan opbrengen; stevig in uw schoenen staan, is het devies.
  • Als u bereid bent om relatief veel kijkers en weinig kopers te ontvangen.
  • Bij onroerend goed waar de kopers schaars voor zijn (incourant, hoge prijsklasse), maar zorgt u ook hier voor een uitgewogen opdrachtverstrekking.

Exclusieve alleenopdracht

Pro:

  • De makelaar weet dat hij zijn werk, tijd en kosten verspijkert aan een opdracht waar hij ook een redelijke zekerheid heeft dat het ook tot resultaat leidt. Uw commitment wordt beantwoord met zijn commitment.
  • Ook al schakelt hij op zijn beurt weer andere makelaars in, de regie van de verkoop blijft in één hand. Dus geen afspraken voor bezichtigingen als het huis allang verkocht is, verwarring wie welke klant heeft aangebracht, ellenbogenwerk.
  • Eén aanspreekpartner en één verantwoordelijke. Een tactiekwijziging (bv prijsdaling) hoeft niet uitgebreid met andere makelaars te worden doorgenomen. Bij problemen kan er niet naar elkaar gewezen worden: alleen de makelaar is verantwoordelijk.
  • Eén tactiek naar buiten toe (NL-advertenties door de ene, DE-database door de andere, stille verkoop door weer anderen).
  • Geen conflicten wie recht heeft op provisie.

Contra:

  • Als u een te lange contractduur heeft genomen, kunt u niet van de makelaar af als hij zijn best niet doet of anderszins niet aan de verwachtingen voldoet.
  • Ook de beperkte marktinspanning wordt als nadeel gezien.
  • Afgesproken kostenvergoeding bij intrekken van het contract of onverwachte privé-verkoop kunnen hoger zijn dan u verwacht.

Deze nadelen zijn alsvolgt te beperken:

  • Bespreek vooraf of, wanneer en welke andere makelaars hij inschakelt bij de verkooppogingen (bij huizen die ook buitenregionaal moeten worden aangeboden: schriftelijk vastleggen).
  • Informeer op welke platformen (internetsites) hij adverteert.
  • Neem een contractduur met een redelijke looptijd (bij een courant huis in de gemiddelde prijsklasse: minimaal 3 maand), met een stilzwijgende verlenging.
  • Stel voor dat u hem een zekere advertentieinspanning vergoedt die u terugkrijgt als de verkoop geslaagd is
  • Stel voor (of beter nog: eis) dat hij uw huis ook op Verhuis.DE adverteert.

Wanneer deze strategie?

  • U kiest voor een alleenopdracht als u een redelijke termijn heeft om het huis te verkopen en een redelijke prijs voor uw huis wilt hebben. Zeg maar: de “normale verkoop-achtergrond”.
  • Ook een huis dat vooral geschikt is voor de locale kopers, behoeft vaak niet meer dan één makelaar.
  • Soms is de strategie geen keuze van de verkoper, maar wordt opgedrongen door een bank die een te dikke vinger in de pap heeft.

Meer makelaars inschakelen èn privé mogen verkopen.
In Duitsland komt dat voor. Het klinkt aantrekkelijk, maar of het verstandig is?

Naast de genoemde strategiën zijn er wellicht zijn er nog meer varianten te bedenken, maar duidelijk zal zijn dat het aantal mogelijkheden veel groter is dan in Nederland, en dat bloedige conflicten voorgeprogrammeerd zijn.
Geen wonder dat de branche geen goeie naam heeft, ondanks dat veel makelaars moeite doen om zorgvuldig met alle belangen om te gaan.

Waar gebeurd: een huisverkoper had een beetje ruimhartig met opdrachten gestrooid. Overal stond zijn huis te koop, en telkens voor andere prijzen. Af en toe ging een makelaar een eindje onder de vraagprijs van zijn concurrent zitten (zonder ruggenspraak!), waarop weer een ander daar een eindje onder ging zitten. Een slechtere reclame kun je je niet wensen.

Bij twijfel: eerst met een exclusieve alleenopdracht beginnen, als de verkoop niet wil vlotten, glijdt u min of meer vanzelf in een meer-makelaarstrategie.

Welke makelaar?

Uiteraard moet u enige referenties inwinnen, maar dat klinkt gemakkelijker dan het is. De buurman is tevreden met die ene makelaar omdat zijn transactie toevallig goed gegaan is, terwijl de branche een heel ander verhaal weet te vertellen. Ook makelaarskantoren van naam en faam rijden vaak een scheve schaats.

Klein of groot kantoor?

In de eerste plaats is niet alles wat het schijnt. Sommige kantoren lijken groot (300 huizen in het grensgebied!) maar zijn op de keper beschouwd niet meer dan een slecht onderhouden database. Anderen lijken klein, maar zijn weidvertakt en hebben daarmee een grotere slagkracht dan grotere organisaties.

In steekwoorden:
Kleine kantoren: persoonlijke aandacht, soms inventieve oplossingen, bereid tot netwerken, beschikken vaak over dezelfde advertentiemedia als grotere kantoren, beunhazerij, eendagsvliegen, geen juridische afdeling.
Grotere kantoren: routinematige aanpak, klant is soms geen koning, goeie marktpositie en bekendheid. Vaak de eerste plek waar de locale zoekers gaan kijken.

Nederlandse of Duitse makelaar?

Een puur Nederlandse makelaar heeft het voordeel dat hij uw huis kan aanbieden via zijn brancheorganisatie (via Funda) en uw huis onder de aandacht brengt van de Nederlandse zoekers. Nadeel is dat ze de Duitse markt verwaarlozen en in de regel geen verstand hebben van de Duitse marktomstandigheden en juridische randvoorwaarden. Ook de afstand kan een rol spelen.

Overigens is dat eerste voordeel heel relatief: de doelgroep is immers niet de Nederlandse koper, maar de Nederlandse koper die een huis in Duitsland zoekt.

Een mogelijke valkuil is dat het niet duidelijk is welk rechtsysteem van toepassing is, over erger: als voor het ene deel de NL-rechter bevoegd is, en voor een ander deel de DE-rechter. Een Duitse makelaar heeft het voordeel van locale marktkennis, en dat het zich op juridisch bekend terrein afspeelt. Nadelen zijn dat hij minder begrip heeft voor uw fiscale situatie en dat hij Nederlandse kopers moeilijker kan bereiken.

Sommige Nederlandse en Duitse makelaars zijn een samenwerking aangegaan om aan een deel van bovenstaande nadelen tegemoet te komen. Nog even ervan afgezien of de bedoeling van zo’n samenwerking ook daadwerkelijk uit de verf komt, hebben deze samenwerkingen vaak vooral een regionaal bereik; maar dat kan voor sommige huizen soms voldoende zijn.

Boeterente bij vervroegd aflossen wegens verkoop

Een minder plezierige kant van de verkoop van uw huis is dat u tegen het fenomeen “Boeterente” kunt aanlopen. Als uw lopende hypotheek tegen een hogere rente is afgesloten dan de thans geldende rentetarieven, dan zult u de bank een schadevergoeding moeten betalen voor het feit dat zij deze onverwachte geldontvangst alleen tegen een lagere rente kunnen uitzetten dan waarmee zij gerekend hebben, en waartegen zij tenslotte ook verplichtingen zijn aangegaan (Lees: geld ingekocht tegen die looptijd tegen de toenmalige rente).

De boeterente wordt hoger naarmate de resterende looptijd langer is, en het huidige rentepeil tov het toenmalige is gedaald. (Bij een gestegen rentepercentage is er vaak geen sprake van boeterente).

De boeterente is in principe aftrekbaar voor de Nederlandse fiscus. Elders op deze site staat een speciaal artikel over dit onderwerp.

Herroepingsrecht

Een maatregel die ter bescherming van de consument is ingesteld is het herroepingsrecht (Widerrufsrecht).
Als gevolg hiervan worden (internet-)aanvragen van geïnteresseerden door makelaars op twee manieren afgehandeld:
Methode 1: de klant krijgt direct op zijn aanvraag de gegevens van het huis toegestuurd; inclusief de clausule dat de klant het makelaarscontract, dat hij impliciet is aangegaan, weer kan herroepen.
Methode 2: de klant wordt eerst gevraagd of de makelaar direct actief zal worden, maar dan moet de klant een verklaring afgeven dat hij geen gebruik zal maken van zijn herroepingsrecht. Pas als die verklaring door de makelaar ontvangen is, stuurt hij de gegevens van het huis op.

Methode 1 is voor potentiële kopers het eenvoudigst en helderst, maar kan alleen worden gebruikt als de verkoper een (schriftelijk) contract met de makelaar heeft dat hij niet privé of via een andere makelaar aan de klanten van deze makelaar zal verkopen.

Methode 2 schrikt potentiële kopers af door de onbegrepen procedure en de juridische teksten, maar een makelaar zonder vaste toezegging van de verkoper, is nu eenmaal op deze methode aangewezen.

Andere makelaars hebben wel een schriftelijk contract met de verkopers, maar passen toch methode 2 toe. Geen idee waarom.

Via Verhuis.DE

Verhuis.DE treedt zelf niet op als makelaar maar heeft een aantal kwalitatief goeie makelaars die op deze site (eigenlijk op www.duitsehuizen.nl) adverteren.
Het inschakelen van één van deze makelaars heeft het voordeel dat u zowel de Nederlandse als de Duitse markt bereikt. Meer informatie vindt u hier.

Raadpleeg ons vrijblijvend over de mogelijkheden. Stuur een mailtje en sluit liefst een paar digitale foto’s bij.

Tips en valkuilen

  1. Geen kopie van het contract krijgen.
  2. Geen overzicht hebben wie nu welke opdracht heeft en welke makelaar wanneer met welke klant een bezichtiging heeft doorgevoerd.
  3. Hoge kosten bij terugtrekken contract. Soms wordt afgesproken dat privéverkoop toegestaan is, mits de kosten van de makelaar vergoed worden. Dit kan aardig in de papieren lopen.
  4. Geduld, geduld, geduld. Zelfs als de koop notarieel gesloten is, worden afgesproken data soms niet gehaald.
  5. Vraag eerst enkele makelaars wat zij denken dat het huis moet opbrengen, kies niet per definitie diegene die het hoogste bedrag noemt.
  6. Vraag uitdrukkelijk naar de verkoopplatforms waarover de makelaar beschikt; alleen een eigen knullige internetsite of mooie presentaties op een goeie site en algemene databanken?
  7. Als het na lange tijd nog niet lukt om te verkopen: overweeg dan toch van makelaar te wisselen (hou desgewenst de oude nog aan, als het niet aan hem ligt), en zorg ervoor dat deze andere foto’s, een andere bewoording en andere media kiest. Uw huis komt dan min of meer weer fris op de markt.
  8. Hou een vinger aan de pols bij de manier van adverteren. Grijp in bij slechte teksten, foto’s, media etc.
  9. Niet de makelaar bepaalt de vraagprijs, maar uiteindelijk bent u dat zelf.
  10. Een koper die snel beslist om naar de notaris te gaan, kan soms een slechtere koper zijn dan diegene die de afspraak bij de notaris nog even uitstelt omdat hij de financiering wil zekerstellen.
  11. Geef geen originele tekeningen, contracten etc uit handen.
  12. Bluf: “Ik heb al een klant voor uw huis”.
  13. Bluf: „Dit huis verkoop ik in twee maanden“.

Heeft u ervaringen met de verkoop van een huis in Duitsland?

Uw naam (verplicht)

Uw emailadres (wordt niet gepubliceerd )

Uw toevoeging aan dit onderwerp (NB: vragen graag via het forum)