Tien veelgemaakte fouten bij de huizenjacht in Duitsland

Zonder volledigheid te prentenderen, hier een verzameling van fouten die bij de huizenjacht gemaakt worden en die wij in de Verhuis.DE-praktijk tegengekomen zijn. Niet tegen alle fouten kunnen wij u gegarandeerd beschermen, maar een groot aantal onderkennen wij snel en daarvoor weten wij u te behoeden.


1. Te snel “de diepte in”

Men gaat al bezichtigen terwijl de financiering nog niet op orde is, er nog geen idee bestaat welke woonplaatsen wel of niet aantrekkelijk zijn, niet nagedacht is over het woon-werkverkeer, over wat men nou precies wil etc. Er worden 5 huizen bezichtigd en de 6e is wat men wil. En dan begint pas het nadenken en blijkt de afstand naar het werk groter te zijn dan de werkgever accepteert, de bank geen financiering verstrekt of de puberdochter niet te willen verkassen. Het is weliswaar niet rampzalig als u vóór de koop tot die ontdekking komt, alleen jammer van de tijd en de brandstof (ook voor de huiseigenaren en de makelaar) en de emotionele stap-terug die u dan moet zetten (terug in je Vinex-wijkje).

2. Fouten in de financiering

Grote rampen ontstaan als er gekocht wordt, en achteraf blijkt de dat de financiering niet geregeld kan worden. De koop is al geschied en de verkoper is ook al andere verplichtingen aangegaan en heeft bijvoorbeeld een ander huis gekocht. Wij hebben dit verhaal al zo vaak verteld, dat we ervan uitgaan dat mensen hiervan nu doordrongen zijn: er wordt niet verkocht onder voorbehoud van financiering! Gekocht is gekocht!

Maar ook bij een geslaagde aankoopfinanciering kunnen fouten gemaakt worden, die later veel geld kunnen kosten. Met name de boeterente kan duur worden; maar daar kom je pas na een tijdje achter. Een verkoop op het verkeerde moment met de “verkeerde” financiering, kan gemakkelijk 20.000 euro kosten, dat is echt geen uitzondering. Een tip: er zijn ook constructies zijn waar de boeterente voor een belangrijk deel vermeden wordt.

Er zitten nog veel meer haken en ogen aan de koop en financiering van een huis. Een nauw samenspel tussen koop (makelaar, huisverkoper) en financiering (financieel-adviseur, bank) is belangrijk. Ook moeten de beide procedures qua tijd op elkaar afgestemd zijn. Niet altijd maar wel vaak gerelateerd aan “financiering” zijn fouten in de afwikkeling nadat het notariscontract is ondertekend. Voorbeelden zijn een hypotheekakte die te laat wordt aangevraagd, een brief van een instantie die verkeerd wordt geinterpreteerd, één van de vele acties die na de ondertekening nog moeten gebeuren loopt ernstige vertraging op etc.


3. Fout huis gekozen

  1. Leuk huis in een stom gat: de aspirant koper vergelijkt huizen en komt tot het besluit dat hij de beste deal heeft bij een huis van 189.000 in plaatsje A. Een eind verderop, in plaats B, staat immers bijna hetzelfde huis voor 235.000. Direct na de verhuizing vallen opeens op: de rijtijd naar de supermarkt: 15 minuten; sportmogelijkheden: alleen voetbal, buren: 99% localo’s.
    Na 5 jaar wil men verkopen en komt er achter dat er in plaats A bijna geen markt voor nieuwere huizen bestaat. De helft van het dorp bestaat uit bouwvakkers en die bouwen liever nieuw..
  2. “Die makelaarskosten kunnen we besparen: we doen het via de krant”. Na vele keren een “wunderschönes Haus” (volgens de eigenaar dan, hè) bezocht en afgekeurd te hebben, komt men een acceptabel huis tegen. De koop wordt gesloten en 10.000 aan makelaarskosten zijn bespaard (vaak is dat hooguit de helft omdat de eigenaar niet voor niks geen makelaar heeft ingeschakeld en zijn deel van de besparing ingecalculeerd heeft). Na enige tijd realiseert men zich dat een keuze uit een ruimer (makelaars)aanbod tot een weloverwogener beslissing had geleid. Het nèt niet goeie huis (garage is eigenlijk te klein en de tuin ligt op het oosten ipv het westen) heeft een besparing opgeleverd van  5.000 euro (per maand is dat netto hooguit een tientje).
  3. Zo groot mogelijk perceel: in Nederland hadden we 200 m² voor de helft van een dubbel, we willen nu 3.000 m². Gewoon omdat het kan. Laat er nou na enige tijd onkruid gaan groeien… hoe kan dat nou?



4. Gekocht tegen niet optimale condities

1. Langs de makelaar heen kopen: weer kunnen die 10.000 euro bespaard worden door even bij die mensen aan te bellen: möchten Sie Ihr Haus auch ohne Makler verkaufen? Weet dan dat er meerdere addertjes onder het gras kunnen zitten:

  • de prijs kan bewust te hoog aangezet zijn om voor (verborgen) gebreken te compenseren.
  • niet zichtbaar voor de koper moet er toch provisie betaald worden: door de vèrkoper, die dit in zijn prijs incalculeert.
  • misschien heeft u een juridisch foutje gemaakt en draait u achteraf toch op voor de provisie en voor de kosten van beide advocaten (die van u en die van de makelaar)
  • u loopt in één van de valkuilen waar een goeie makelaar u voor had behoed.
  • u bent zo gefixeerd op het omgaan van de makelaar, dat u niet meer let op de keuze voor het huis zelf (zie ook “fout huis gekozen”)

2. Een notariscontract wordt ondertekend. De koper heeft zo goed en zo kwaad als het kon, het contract gelezen en er geen gekke dingen in gevonden (of die “gekke dingen” laten uitleggen). Wat hij niet gelezen heeft, zijn de dingen die er niet instaan. Dat lijkt een dooddoener, maar een feit is, dat niet alle notarissen alle relevante passages en individuele zaken ook in het contract zetten. Meestal gaat het goed…. soms ook niet.

3. Een koper die alleen op prijs onderhandelt, mist soms kansen. Tenslotte zijn er meer zaken dan alleen “prijs”: oplevertermijn, roerende goederen, reparaties, garanties, om maar eens wat te noemen. Nederlanders zijn een ander prijsniveau gewend en kunnen niet inschatten wat een huis mag kosten. Ze beginnen dan maar ergens met pingelen en zien wel waar ze uitkomen.

Dit kan op drie manieren uitpakken:

  • U pingelt te scherp, waardoor een andere gegadigde het aantrekkelijke huis voor uw neus wegkoopt (uw aanbodsprijs maakt de verkoper nerveus en hij kiest dan toch voor een eerder afgewezen, maar hoger bod).
  • U onderhandelt slecht en koopt te duur (geen ramp als u daarmee kunt leven, alleen jammer van het geld)
  • U onderhandelt goed en koopt tegen de juiste prijs (maar hoe komt u daar achter?)

4. Een zelfbenoemde makelaar (ze zijn allemaal zelfbenoemd, ook wij) die de boel laat sloffen, niet weet waar hij het over heeft, traag reageert, alleen maar passief meegaat naar de notaris maar geen inbreng heeft. Kortom: een begeleiding die te wensen overlaat. Er bestaat dan ook een dikke kans dat uw belang onvoldoende weerspiegeld wordt in het contract dat u aangaat.

Verder naar de volgende 5 foutensoorten

Ook zo’n fout gemaakt?

Laat anderen van uw ervaringen leren. Schrijf hieronder uw tips.

Uw naam (verplicht)

Uw emailadres (wordt niet gepubliceerd )

Uw toevoeging aan dit onderwerp (NB: vragen graag via het forum)