Boeterente bij oversluiten en verkoop van een huis

Een kostenpost die er aardig in kan hakken is de boeterente. Deze komt in Duitsland niet alleen om de hoek kijken bij oversluiten van de hypotheek, maar ook bij verkoop van het huis.

 

U wilt uw hypotheek aflossen of oversluiten?

Stel even extreem: u heeft zojuist een aflossingsvrije hypotheek afgesloten van 100,000 tegen 5%, 10 jaar vast. De inkt is nog niet droog en de rente daalt naar 4%. U wilt dezelfde dag nog aflossen of “oversluiten”. U krijgt dan te maken met “Vorfälligkeitsentschädigung”: boeterente.

U betaalt óók boeterente BIJ VERKOOP van het huis en óók als de rente niet of nauwelijks gedaald is.


Uitleg

Even afgezien van winsten etc. heeft de bank voor u geld ingekocht tegen 5% en u legt nu geld op tafel dat alleen maar kan worden uitgezet tegen 4%. Voordat de rente daalde was de contante waarde van 10 jaar lang 5000 plus de aflossing aan het eind van 10 jaar, precies 100,000. “Contante waarde“ wil zeggen: de waarde die betalingen in de toekomst op dit moment hebben teruggerekend tegen het huidige rentepercentage. Om dezelfde geldstroom te creëren (om de afspraken met spaarders/geldschieters na te komen), moet bij 4% rente op dit moment een kapitaal van 107,000 worden uitgezet. (Geeft het eerste jaar rente van 4280 + aflossing van 720, etc. Rekent u zelf maar verder.) Deze schade van 7.000 zal men op u verhalen; bovendien nog de administratiekosten, etc. Verder moet u rekening houden dat de 4% resp 5%, de percentages zijn die in werkelijkheid ongunstiger liggen. De bank moet tenslotte ook ergens van leven. Dus op 10.000 schade zit u zomaar in dit voorbeeld. Uw voordeel van de lagere hypotheekrente laat zich becijferen op dezelfde wijze becijferen op die 7.000 minus de afsluitprovisie, van stel 1%. Dus 6.000. Per saldo verliest u dus 4.000. Sluit u niet over maar verkoopt u gewoon de boel, zonder op de één of andere manier van de lagere rente te profiteren, dan betaalt u dus 10.000 zonder dat er iets tegenover staat!

Laatste nieuwsitems over dit onderwerp

Nog meer meer nadelen door EU-richtlijn?
De eerste berichten komen binnen dat de invoering van de EU-richtlijn voor het verstrekken van hypotheken nog meer nadelen heeft. Een eerder bericht vindt u...

Lees meer →

Hypotheekofferte aanvragen
Huizenkoper loopt meer risico. Sinds enige tijd is de financiering van een aan te kopen huis nog moeilijker geworden. Wij berichtten hier eerder over. Voor...

Lees meer →

Hypotheekverstrekking: EU-richtlijn nu in de wet
Al eerder schreef ik over het doorvoeren van een EU-richtlijn ter bescherming van consumentenbelangen in de Duitse wetgeving. Dit is nu geconcretiseerd. Gevolgen voor de...

Lees meer →

Minder boeterente als er extra afgelost mag worden
Enigzins goed nieuws. Het Bundesgerichtshof heeft onlangs bepaald dat toekomstige toegestane Sondertilgungen moeten worden meegenomen in de berekening van de boeterente. Wat was het geval?...

Lees meer →

Lening afbetalen, toch geen boeterente?
De consumentenbond van NRW meldt dat veel krediet-overeenkomsten (ook hypotheken) in het verleden niet of foutief van een “widerrufsbelehrung” zijn voorzien. Hypothecaire leningen die afgesloten...

Lees meer →

EU-recht en boeterente
Duitsland moet voor april 2016 wetgeving uitgebracht hebben die voldoet aan een EU-richtlijn om consumenten te beschermen tegen “onrechtmatige verrijking” van de banken. Onder anderen...

Lees meer →


Vermijden van boeterente bij verkoop van een huis

Er zijn twee strategiën om dit te vermijden:

  1. Laat de koper van uw huis de hypotheek overnemen. Dit bespaart ook nog eens notaris- en gerechtskosten omdat er geen nieuwe hypotheekakte hoeft te worden opgemaakt. Uiteraard moet de bank de nieuwe schuldenaar wel accepteren qua solvabiliteit etc.
  2. Neem de hypotheek mee naar uw volgende huis IN DUITSLAND of mogelijk ook naar Nederland, indien u gefinancierd heeft via een Nederlandse bank.
  3. Er zijn nog enkele andere mogelijkheden, die hier verder onbesproken blijven.

Overigens komt het ook in Nederland voor dat bij verkoop van een huis een boeterente in rekening gebracht wordt. Dit is het geval bij zgn “budgethypotheken”. Zie dit artikel uit de Telegraaf.

Is oversluiten dus altijd ongunstig?

Meestal wel, maar in een situatie dat de rentevasttijd bijna verstreken is, en het rentepeil voor een nieuwe hypotheek dusdanig laag ligt, dat u verwacht dat op het moment dat u opnieuw moet afsluiten, deze wezenlijk hoger zal liggen, dan kan oversluiten voordelig zijn. Dit is echter een uitzondering en vergt bovendien nog eens een gefundeerde visie op de renteontwikkeling. Om die reden zal Verhuis.DE u zelden adviseren om een lening over te sluiten als er nog een behoorlijke looptijd resteert.

Is een lange looptijd dus altijd ongunstig?

Nou nee, dat hangt van de omstandigheden af. In zijn algemeenheid is een langere looptijd gunstig als de rente op het moment van afsluiten historisch op een laag punt is aangeland, en daar al enige tijd is gebleven. Een langere rentevasttijd is ook aan te bevelen in situaties dat het huidige gezinsbudget de thans berekende lasten wel kan dragen maar dat tegenslagen (zoals een hogere rente) niet geaccepteerd kunnen worden. Verder moet er ook niet te dramatisch gedaan worden over de lange termijn waar je “er aan vastzit”. Als een ander huis wordt aangeschaft kan immers vaak de huidige hypotheek worden meegenomen. Echter niet, als u terugkeert naar Nederland; dat klopt.

Geen recht op vervroegd aflossen, ook niet met boeterente.

 

Voortijdig aflossen / meedenken door de bank ? Vergeet het maar.
I.v.m. de aankoop van een ander pand moest ik een nieuwe hypotheek (Darlehen) aanvragen. Supergunstig met een zeer lage rente wel te verstaan. Wilde oude hypotheek aflossen om niet met 2 maandelijks aflossingsbedragen geconfronteerd te worden. Bank X benaderd, doch deze weigerde, zelfs toen ik mij bereid verklaarde alle kosten en rente (Vorfälligkeitsentschädigung) te betalen. Onbegrijpelijk. Hakt er nu nog elke maand even flink in. Dit jaar loopt de 5 jaren termijn af, dat wordt dus mooi snel aflossen en nooit meer naar die bank.

Ben Vermeulen


Wat was de schade bij u? Dacht de bank nog met u mee? Had uw makelaar oplossingen?

Uw naam (verplicht)

Uw emailadres (wordt niet gepubliceerd )

Uw toevoeging aan dit onderwerp (NB: vragen graag via het forum)