Boeterente bij oversluiten en verkoop van een huis

Een kostenpost die er aardig in kan hakken is de boeterente. Deze komt in Duitsland niet alleen om de hoek kijken bij oversluiten van de hypotheek, maar ook bij verkoop van het huis.

U wilt uw hypotheek aflossen of oversluiten?

Stel even extreem: u heeft zojuist een aflossingsvrije hypotheek afgesloten van 100,000 tegen 5%, 10 jaar vast. De inkt is nog niet droog en de rente daalt naar 4%.

U wilt dezelfde dag nog aflossen of “oversluiten”. U krijgt dan te maken met “Vorfälligkeitsentschädigung”: boeterente

Uitleg

Even afgezien van winsten etc. heeft de bank voor u geld ingekocht tegen 5% en u legt nu geld op tafel dat alleen maar kan worden uitgezet tegen 4%.

Voordat de rente daalde was de contante waarde van 10 jaar lang 5000 plus de aflossing aan het eind van 10 jaar, precies 100,000. “Contante waarde“ wil zeggen: de waarde die betalingen in de toekomst op dit moment hebben teruggerekend tegen het huidige rentepercentage.

Om dezelfde geldstroom te creeren (om de afspraken met spaarders/geldschieters na te komen), moet bij 4% rente op dit moment een kapitaal van 107,000 worden uitgezet. (Geeft het eerste jaar rente van 4280 + aflossing van 720, etc. Rekent u zelf maar verder.)

Deze schade van 7000 zal men op u verhalen; bovendien nog de administratiekosten, etc. Verder moet u rekening houden dat de 4% resp 5%, de percentages zijn die in werkelijkheid ongunstiger liggen. De bank moet tenslotte ook ergens van leven.

Dus op

zit u zomaar in dit voorbeeld.

Uw voordeel van de lagere hypotheekrente laat zich becijferen op dezelfde wijze becijferen op die 7000 minus de afsluitprovisie, van stel 1%. Dus 6000.
Per saldo verliest u dus 4000. 

Sluit u niet over maar verkoopt u gewoon de boel, zonder op de één of andere manier van de lagere rente te profiteren, dan betaalt u dus 10000 zonder dat er iets tegenover staat!

Vermijden van boeterente bij verkoop van een huis

Er zijn twee strategiën om dit te vermijden:
1 Laat de koper van uw huis de hypotheek overnemen. Dit bespaart ook nog eens notaris- en gerechtskosten omdat er geen nieuwe hypotheekakte hoeft te worden opgemaakt. Uiteraard moet de bank de nieuwe schuldenaar wel accepteren qua solvabiliteit etc.

2 Neem de hypotheek mee naar uw volgende huis IN DUISLAND of mogelijk ook naar Nederland, indien u gefinancierd heeft via een Nederlandse bank.

Is oversluiten dus altijd ongunstig?

Meestal wel, maar in een situatie dat de rentevasttijd bijna verstreken is, en het rentepeil voor een nieuwe hypotheek dusdanig laag ligt, dat u verwacht dat op het moment dat u opnieuw moet afsluiten, deze wezenlijk hoger zal liggen, dan kan oversluiten voordelig zijn.

Dit is echter een uitzondering en vergt bovendien nog eens een gefundeerde visie op de renteontwikkeling. Om die reden houdt Verhuis.DE zich alleen bezig met oversluitingen in het kader van koop en verkoop van een huis.

Is een lange looptijd dus altijd ongunstig?

Nou nee, dat hangt van de omstandigheden af.

In zijn algemeenheid is een langere looptijd gunstig als de rente op het moment van afsluiten historisch op een laag punt is aangeland, en daar al enige tijd is gebleven.

Een langere rentevasttijd is ook aan te bevelen in situaties dat het huidige gezinsbudget de thans berekende lasten wel kan dragen maar dat tegenslagen (zoals een hogere rente) niet geaccepteerd kunnen worden.

Verder moet er ook niet te dramatisch gedaan worden over de lange termijn waar je “er aan vastzit”. Als een ander huis wordt aangeschaft kan immers vaak de huidige hypotheek worden meegenomen. Echter niet, als u terugkeert naar Nederland; dat klopt.

Terug naar Financieren