Aandachtspunten aankoop via Duitse makelaar

Hier enige punten die u in acht moet nemen met betrekking tot Duitse makelaars. Wie in Duitsland domweg allerlei huizen laat tonen door makelaars en niet oplet, loopt risico’s. Ook mensen die slim denken te zijn, vormen een risicofactor voor zichzelf.

Makelaarscontract

Door te reageren op een aanbod van een makelaar in een krant, op internet etc. waarin een huis wordt aangeboden waar een provisie wordt gevraagd, gaat u in principe een makelaarscontract aan. Dat houdt in dat als die makelaar u vervolgens details verschaft over het aanbod (b.v. het adres en de vraagprijs), en u koopt dat huis, dat u dan provisie verschuldigd bent.

Meerdere makelaars

Als een huis wordt aangeboden bij meerdere makelaars, hoeft u alleen provisie te betalen aan de makelaar die u het huis getoond heeft. Indien u echter door meerdere makelaars op een huis gewezen bent, hebben zij allen recht op provisie. Hoe voorkomt u dit?

  1. Door direct nadat u op een huis gewezen bent dat u al eerder aangeboden werd, erop te wijzen dat u dat huis al kent via …
  2. Er zijn makelaars die u op één reactie een hele catalogus toesturen met honderden huizen. Stuur dit direct terug met een briefje erbij dat u alleen voor het ene huis waarop u gereageerd heeft, een makelaarscontract bent aangegaan. Lees meer over de mogelijkheid om een contract te herroepen.
  3. Reageer niet lukraak op advertenties en internetsites; maar overweeg zorgvuldig of het betreffende huis in aanmerking komt. Dat houdt het aantal huizen dat u in de gaten moet houden, beperkt. Kijk ook even of u het huis al in uw “verzameling” hebt. Dat bespaart weer een brief.
  4. Laat een Verhuis.DE-makelaar of één van onze (schaarse) betrouwbare collega’s dit voor u opknappen.

Lees verder over meerdere makelaars…


U, als kopende klant, sluit ook een makelaarscontract af!

Waarom is die provisie veel hoger dan in Nederland?

Daarvoor zijn een aantal redenen aan te wijzen.

  1. Het verkopen van een huis in Nederland gaat waarschijnlijk met net zo veel kosten en moeite gepaard als in Duitsland. Alleen kost een huis in Nederland zomaar 2x zo veel als in Duitsland. Alleen daarom al moet een Duitse makelaar een twee keer zo hoog percentage berekenen.
  2. Een kostenverhogende factor is dat makelaars alleen in uitzonderingsgevallen de kosten kunnen doorberekenen aan de verkoper. De provisie is dus méér dan alleen een bonus: het is de enige bron van inkomsten.
  3. Een derde factor is het verschijnsel dat eigenaren meerdere makelaars inschakelen, soms na elkaar, soms naast elkaar. Alleen de makelaar wiens klant koper wordt, krijgt provisie. Die transactie moet dus ook de kosten goedmaken van de huizen die hij niet verkoopt en waarvoor hij geen vergoeding krijgt.

Kies ik voor een huis of kies ik voor een makelaar?

Voor een huis

De meeste mensen gebruiken de volgende methode: ze zien een huis geadverteerd en gaan naar die makelaar.

Nadeel: u komt op het huis af en niet op de kwaliteit van de makelaar; een toevalstreffer dat u de juiste keuze maakt. Soms blijkt het huis dan toch tegen te vallen omdat de foto meer beloofde dan de werkelijkheid waarmaakt en zit u in het bestand van die toevallige makelaar die u verder wel of niet lastigvalt met allerlei aanbiedingen, emails en telefoontjes.
Na enige keren weer een huis bij weer een makelaar bezichtigd te hebben wordt het aantal mailtjes, telefoontjes etc steeds groter en wordt het uit elkaar houden van welke makelaar nou precies welk huis aangeboden heeft, steeds moeilijker. Soms blijkt een huis wel aan te staan en wordt het aangekocht. De kwaliteit van de aankoopbegeleiding kan goed of minder goed zijn. Vooral de laatste categorie komen we vervolgens tegen in de mail, forum, aan de telefoon of op kantoor: “ik heb een huis gekocht en nou …(en dan volgt de probleemomschrijving)….”

Kortom: deze manier kàn goed aflopen, maar evengoed wordt het een frustrerende zoektocht met valkuilen en zonder zicht op resultaat.

Voor een makelaar

Anderen komen op de reputatie van een makelaarskantoor af; ze hebben van vrienden, collega’s of familie gehoord dat die tevreden waren met de dienstverlening.

Nadelen:

  • Die ene makelaar kon wel eens niet het huis in portefeuille hebben dat u zoekt en hij praat u een ander huis aan dan u naar op zoek bent.
  • Vaak nemen Nederlandse makelaars deze rol op zich. Elders op deze site zijn al kanttekeningen gezet bij de kwaliteit en risico’s van deze aanpak.

Voordelen:

  • Slechts één aanspreekpunt; dus geen problemen dat meerdere makelaars u hetzelfde huis aanbieden.
  • Goede begeleiding bij de aankoop en service achteraf (mits de berichtgeving van uw tipgever klopt natuurlijk)
  • Als de betreffende makelaar in een netwerk met andere makelaars zit, kan ook bij andere makelaars een keus gemaakt worden (via collegiale verkoop).

Welke methode is het beste?

U kiest voor de huis-methode indien:

  • u haast heeft en niet kunt wachten tot die ene makelaar het aanbod boven water krijgt
  • u specifieke eisen aan het huis heeft (vakwerkboerderij met 2000 m² kippenschuren nabij Osnabrück)
  • de presentatie op het internet al zodanig is, dat u al bijna zeker weet dat dit hèt huis is.

U kiest voor de makelaar-methode indien:

  • uw wensen niet al te specifiek zijn
  • u de makelaar even de tijd gunt om bij zijn collega`het juiste aanbod boven water te halen (enkele weken)

En welke makelaar kiest u dan?

  • Locaal op de hoogte
  • Ervaren
  • Goeie verbindingen met collega’s
  • De juiste “klik” met u heeft
  • Ook kennis van emigratieproblematiek
  • Dienstverlenend; spreek te voren met de makelaar door wat hij voor u doet.

De koper betaalt in de meeste gevallen de makelaar.

Enkele misvattingen over de provisie

  1. “Even wachten tot het contract tussen makelaar en verkoper is afgelopen, dat bespaart provisie”.Niet dus! Als een makelaar u opmerkzaam gemaakt heeft op een huis, is hij, tot er een wezenlijke verandering is geweest (van eigenaar gewisseld, grote aanbouw gerealiseerd etc.) gerechtigd tot de provisie. Wij kennen een paar van dergelijke gevallen waar de verkoper dit heeft gesuggereerd en daarop de “voordelige koop” werd gesloten. Een maand later plofte dan toch de nota van de makelaar op de mat.
  2. “Ik zoek zelf het huis wel op en koop het privé.” Soms klopt dat, soms lijkt dat alleen zo. Een voorbeeld dat we zelf hebben meegemaakt: de vraagprijs werd verhoogd met de gedachte om de verborgen gebreken te compenseren met een veel lagere daadwerkelijke aankoopprijs. De particuliere koper ging bij het bieden van de te hoge vraaprijs uit en kocht een kat in een zak.Ook weet een makelaar die betrokken is bij het huis (dus geen knip en plak-makelaar is), wat de achtergronden zijn en kan hij vaak een betere deal maken dan u dat zelf had gekund.
  3. Verder is het gebruikelijk dat in het contract tussen verkoper en makelaar wordt opgenomen dat bij privé-verkoop, de verkoper de provisie betaalt. U lijkt dan minder te betalen, maar de provisie wordt uit de netto aankoopprijs vergoed. Feitelijk bent u dus niet goedkoper uit, alleen mist u een stuk service.
  4. Een ander nadeel van privé-aankoop is, dat u een keuze maakt uit één huis, maximaal vier. Vergelijk het maar met een auto kopen bij een particulier uit de krant en met een auto uit de showroom. De particulier is goedkoper, maar in de showroom doet u inspiratie op voor heel andere auto’s en krijgt u achtergrondinformatie en alternatieven aangeboden die een heel ander licht op de zaak geven.
  5. “Een makelaar die 3% vraagt is goedkoper dan een makelaar die 5% vraagt”. Dat kan zo zijn, maar evengoed vraagt de makelaar ook 3% aan de verkoper, en is hij feitelijk duurder.
  6. “Een makelaar heeft alleen recht op provisie als hij een contract heeft met de verkoper”. Nee hoor, dat contract regelt alleen de afspraken tussen makelaar en verkoper. Door te reageren op een advertentie, sluit u zelf een eigen contract met de makelaar. De inhoud daarvan wordt bepaald door de wetgeving en jurisprudentie en/of het (schriftelijke) contract zelf.
  7. “Als er k.k. bij een vraaprijs staat, betekent dat dat de provisie door de koper wordt betaald.” Nee, alleen de vermelding “k.k.” verplicht niet tot provisiebetaling. Er moet uitdrukkelijk bijstaan of bijgezegd worden: “excl. 5,95% provisie” of “zzgl Makler-gebühren” of een andere opmerking waaruit kan worden opgemaakt dat de koper de provisie betaalt.
  8. “Ik heb niks ondertekend, dus ik ben nergens aan gebonden”.
    Nee, als u een papier ondertekend heeft, is dit voor de betrokken partijen een vastlegging en een bewijsstuk. Als u geen bewijs (Nachweis) heeft ondertekend, geldt de jurisprudentie, hooguit kan de bewijsvoering wat lastiger zijn. Makelaars die niet laten ondertekenen hebben meestal aanvullende maatregelen (rapportage, getuigen, contracten).
  9. “Hij heeft me alleen een uitdraai van de computer gegeven en de rest heb ik zelf gedaan; dan hoef ik toch geen provisie te betalen?”
    In principe hoeft een makelaar u alleen op het aanbod opmerkzaam te maken of inlichtingen te verschaffen om voor zijn provisie in aanmerking te komen. Een makelaar is tenslotte geen VVV-kantoor die gratis informatie verschaft. Als u hem verder niet inschakelt (voor bezichtigingen, onderhandelingen, papierwerk etc), is dat uw keus (of uw pech als u per ongeluk bij een makelaar zonder dienstbetoon bent aangeland).

De makelaarsprovisie in Duitsland wordt meestal (ook) door de koper betaald.

Schrijf hieronder uw belevenissen met Duitse makelaars.

We zullen de naam van de makelaar niet publiceren.

Uw naam (verplicht)

Uw emailadres (wordt niet gepubliceerd )

Uw toevoeging aan dit onderwerp (NB: vragen graag via het forum)