Huis verbouwen in Duitsland

Gaat een Duits huis verbouwen net zoals in Nederland? Er zijn een paar verschillen die even genoemd moeten worden.


Algemeen

Net als in Nederland worden veel huizen gekocht en daarna al dan niet ingrijpend verbouwd.
Sommigen kopen een huis met het oogmerk het te verbouwen (het Verbouwen als doel op zich), anderen moeten verbouwen omdat het huis hun wel aanstaat, maar er toch een paar wijzigingen gewenst worden.

Wat kost het? Planning

Dit hangt sterk af van ruwweg de drie methoden die hiervoor zijn: zelf, door een beunhaas of via een officieel bedrijf. Maak in alle drie gevallen een begroting van de kosten, met een behoorlijke post “onvoorzien” en zorg dat dit betaald kan worden. Onderaan dit hoofdstuk staat een manier om met een open begroting een goede inschatting te maken en gedurende de verbouwing de kosten in de gaten te kunnen houden. Deze open begroting kan ook gebruikt worden als documentatie van uw financieringsaanvraag. Houd in de planning rekeningen met de opleverdatum van uw oude en uw nieuwe huis en met de (langere?) reistijden van uw klus-team.

Vergunningen

  1. In zijn algemeenheid geldt, dat er geen bouwvergunning nodig is als de omtrek en contouren van het huis niet veranderen: dus niet bij een nieuwe voordeur of een grotere raampartij, maar wel bij een nieuwe erker. Niet bij een nieuw dakraam, wel bij een dakkapel.
  2. Gaat u de officiele bestemming van een vertrek of gebouw veranderen (schuur ombouwen tot gastenverblijf), dan is hiervoor vergunning nodig. Het is natuurlijk de vraag of dit ooit gecontroleerd wordt, maar bij een latere verkoop kan dit een belemmering vormen. Ook uw verzekering kan bij een schadegeval hier vraagtekens zetten (Brand in een werkplaats die als zolder staat aangemerkt, waterschade doordat de leiding van de douche in de “schuur” is gesprongen?)
  3. Zodra er iets verbouwd wordt wat te maken heeft met de schoorsteen of een apparaat dat daarop aangesloten wordt, moet u vooraf de schoorsteenveger raadplegen.
  4. Laat ingrepen aan aardgasleidingen en -apparaten en stroomvoorziening tot en met de meterkast aan vakbedrijven over. Ook aanpassingen van zaken die op zich al een vergunning / toestemming nodig hebben, is het raadzaam een vakbedrijf in te schakelen, denk hierbij aan (het weghalen van oude) olietanks, het saneren van een Kleinkläranlage, het gebruik van grondwater voor toilet en wasmachine of het aanleggen van zonnepanelen of een aardwarmte-pomp.
  5. Aanbouw van serres, garages en schuren: over het algemeen is dit toegestaan (tot een bepaald maximum), soms pas na instemming van de buren (een zgn. Baulast), maar is hiervoor wel een vergunning nodig. Vraag hiervoor na bij het Bauamt van de Gemeente. Mochten zij antwoorden, dat dit niet nodig is, probeer dit antwoord dan schriftelijk te krijgen. Bij sommige Gemeentes gaat het er nogal informeel aan toe, en weet naderhand niemand meer dat ze u gezegd hebben dat dit zonder vergunning mocht.
  6. Bij (grotere) verbouwingen aan een huis dat u overweegt te gaan kopen, is het zinvol om vooraf een zgn Bauvorantrag in te dienen. Dat is een korte en relatief goedkope procedure om een principe-toestemming te krijgen.  U weet dan waar u aan toe bent voordat u tot de koop overgaat.

Verbouwen van een Duits huis

Risico’s

Met het risico een aantal open deuren in te trappen, willen wij er een aantal opsommen die typisch zijn voor Nederlandse verbouwingen in Duitse huizen:

  1. De hoeveelheid moed was groter dan de hoeveelheid doorzettingsvermogen: men begint aan een grote klus, en halverwege zijn de snipperdagen op, zinkt de moed in de schoenen of duikt er een probleem op dat niet voorzien was (b.v. familiaire problemen of een gebrek aan het huis dat moet worden opgelost); maar dat geldt natuurlijk ook voor een verbouwing in Nederland.
  2. Aannemers die hun afspraken niet nakomen of door communicatieproblemen zijn er misverstanden over wat de afspraken nou precies waren. De vaste-klus-club begint toch tegen de reistijd en -kosten aan te hikken.
  3. Op de Nederlandse manier verbouwen/verkeerde prioriteiten, vaak omdat geen inzicht in de kosten bestond: wel een nieuwe keuken, maar de oude kozijnen laten zitten.
  4. Beginnen met de bouw voordat het eigendom is overgedragen. Als in het aankoopproces iets verkeerd gaat, en de koop niet doorgaat (beter gezegd: de eigendomsoverdracht niet tot stand komt). Het verlies hoeft dan niet beperkt te blijven tot het opgebruikte verbouwingsbudget. Met een beetje pech moet namelijk het huis in de oude staat hersteld worden! Wacht dus minimaal tot u de brief van de notaris heeft gekregen dat het papierwerk voor de aankoop klaar is, en er betaald kan worden.
  5. Duits huis, Franse afwerking: ook Duitse bouwvakkers hebben soms de neiging om een snelle oplossing te kiezen ipv de juiste: tegelwerk waardoor een raam niet meer open kan, verwarmingsradiator verkeerd-om plaatsen etc. en natuurlijk de “normale” fouten die bij een bouw kunnen optreden: parket dat niet tegen vloerverwarming bestand is, verkeerde draairichting deur, afzuigkap zonder afvoer naar buiten etc. Omdat u uw bezwaren moeilijker in een vreemde taal kunt uitleggen en de (juridische) weg niet kent, bestaat de neiging het maar zo te accepteren.
  6. Beunhazen: naast de gebruikelijke risico’s (garanties, vakbekwaamheid, navordering en boete van de fiscus) is er in Duitsland nog het risico dat bij een ongelukje de Krankenkasse de schade op u als opdrachtgever gaat verhalen. Vraag bij twijfel aan uw bouwvakker of hij zijn Gewerbeschein wil laten zien en maak daarvan een kopie, zodat u zeker weet dat het een officieel bedrijf is.
Behang en een beejte verf doen wonderen.

Aannemers

Als u (een deel van) de verbouwing door aannemers, installatiebedrijven etc laat doen:

  • Een Nederlandse aannemer mag wel werken in Duitsland uitvoeren, maar moet zich aan de Duitse normen houden
  • betaal pas de volledige rekening als er geen losse eindjes aan de klus meer zijn, hou een garantiebedrag achter.
  • Bewaar de rekeningen; dit ivm garantie-aanspraken als er iets kapot gaat
  • Betaal niet rechtstreeks aan onderaannemers. De hoofd-aannemer is uw contract-partner, niet het bedrijf dat door hem is ingehuurd.

Tips

Container bij de deur: Er gelden verschillende tarieven voor bouwpuin, glas en overig afval. Het is al snel voordelig om een container voor puin (laag tarief) te nemen èn een container voor overig afval (hoog tarief en naar gewicht).

Nieuw plavuizen: Duitse tegelzetters houden vaak geen rekening met een uitsparing voor een deurmat. Hou er rekening mee dat de kozijnen van (binnen)deuren òp de plavuizenvloer moeten staan, en niet ingekapseld mogen worden, omdat de latere vervanging van kozijnen en deuren mogelijk te houden.

Binnendeuren: kunnen vrij vlot vervangen worden. Kosten inclusief plaatsen: tussen de € 200 en € 500 per deur.

Kozijnen: in tegenstelling tot Nederland kunnen ook deze vrij vlot vervangen worden. De kosten vallen reuze mee (ca € 800 voor een “gewoon” raam); kunststof of hout, dat maakt niet veel uit.Niet kliederen = nicht kleckern.

Verhuurd huis: de kosten hebben fiscale consequenties: bewaar alle facturen, ook nadat de jaarlijkse aangifte allang definitief geworden is. Houd ook een opstelling bij van kosten waar niet direct een factuur voor is (uw reiskosten, calculatiekosten).

Wat kan Verhuis.DE voor u betekenen?

In een straal van 30 à 40 km om Bad Bentheim kan Verhuis.DE ervoor zorgen dat u een open calculatie krijgt van uw verbouwingsplannen.
Een ervaren bouwkundige/architekt komt uw verbouwingsideeen ter plekke met u bespreken, geeft commentaar op uw plannen en maakt hiervan een open begroting die realistisch is.

Voordelen

  • Realistische inschatting van de kosten
  • U kunt uw aankoopbeslissing hierop baseren
  • U ziet dan wat u bespaart als u een aantal werkzaamheden zelf gaat uitvoeren
  • Basis voor aanvaag van financiering en eventuele subsidie
  • Beheersing van de kosten gedurende het project.

Kosten

De kosten hiervan bedragen € 54/uur incl. omzetbelasting die u terugkrijgt als u de bouwkundige/architekt de opdracht voor de verbouwing verleent. De service staat open voor verbouwingen vanaf ca € 25.000.

Terug naar Huis kopen

Een verbouwing levert altijd sappige verhalen op. Deel ze met ons.

Of gebruik onderstaand formulier om in contact te komen met een aannemer of architekt.

Uw naam (verplicht)

Uw emailadres (wordt niet gepubliceerd )

Uw toevoeging aan dit onderwerp (NB: vragen graag via het forum)