Tien veelgemaakte fouten bij de huizenjacht in Duitsland

Hier de foutensoorten 5 t/m 10 van de veelgemaakte fouten.
Terug naar de nummers 1 t/m 4.

5.  Niet aangepast of juist teveel aangepast aan de gezinssituatie

Zie ook “fout huis gekozen”. Soms wordt een huis op niet meer dan x km van de Nederlandse stad Y gekocht omdat de zoon des huizen dan nog naar school kan fietsen. Tijdens een gesprekje komen we er dan bijvoorbeeld achter dat hij nog één jaar te gaan heeft en een maar vier dagen per week les heeft. Was een jaartje “op kamers” of de aanschaf van een brommer dan geen betere oplossing? Oma gaan meeverhuizen. Er wordt een huis gekocht dat enerzijds wel geschikt is voor dubbele bewoning, maar anderzijds wel in elkaar vervlochten is (maar één CV, geen aparte opgang etc). Als oma na een paar jaar komt te overlijden, is het huis niet geschikt te maken voor verhuur en moet het maar weer verkocht worden. Tot troost: ook veel Duitsers begaan die fout: breiden het huis grootschalig uit om dochter, schoonzoon en kleinkinderen te laten inwonen. Na drie jaar heeft schoonzoon een andere baan of ze gaan scheiden en wat rest is een huis dat alleen tegen grote verliezen verkocht kan worden.

Een tuin voor iedereen.

6. Niet nagedacht over de zoekcriteria en/of prioriteiten

Dit komen wij zoal tegen in onze praktijk:

  1. Een ruim huis wordt gekocht zodat de gasten ook ondergebracht kunnen worden. En dan niet voor één gast, maar voor drie bevriende echtparen. Die, naar later blijkt, alleen bij het openingsfeest tegelijkertijd te zijn geweest en daarna in totaal 6 keer in 3 jaar, elke afzonderlijk. Jammer van die kamers, de derde badkamer en de meerkosten.
  2. Alles mooi vinden, overal naar kijken en dan niet kunnen kiezen vanwege het bomen/bos effect. Sommige huizenkopers gaan alsvolgt te werk: na een gesprek bied ik ze een huis aan, dat helemaal is wat ze zoeken, tegen een schappelijke prijs; en nog een stuk of drie alternatieven die ook in het zoekprofiel passen. “Dat de huizen hier zo goedkoop zijn…. even verder kijken.” Al kijkende wijkt men steeds verder af van het zoekprofiel (variant 1: voor het budget kun je nog veel grotere huizen kopen, variant 2: voor minder geld: hetzelfde huis, maar dan een opknapper en op een slechtere locatie). Opeens wordt “opknappen” ook een optie, en misschien hoeft het toch geen gewoon huis met tuin en garage te zijn, maar komt ook een boerderijtje met een stal in aanmerking. U voelt hem al: na een jaar zoeken wordt men moe en kiest of helemaal niks of een huis dat toevallig het laatste is waarin ze nog zin hebben om het te bekijken. Het huis dat perfect paste en wij ze een half jaar tevoren hadden aangeboden, is natuurlijk inmiddels verkocht aan iemand die wat voortvarender te werk ging.
  3. Men vertelt mij het belangrijk te vinden om vlakbij de grens te wonen en een mooi huis te vinden voor weinig geld. Men heeft al 10 huizen bekeken en zelfs al biedingen uitgebracht op huizen die slechts 5 km van de grenspaal afliggen. Tijdens een intake-gesprek wordt duidelijk dat er geen woonwerk-verkeer meer is, en Nederland alleen wordt bezocht voor de wekelijkse boodschappen en een incidenteel familiebezoekje. Het kostenplaatje blijkt wel een grote rol te spelen. Laten wij nou een huis in de aanbieding hebben dat perfect geschikt is, en voor 30.000 minder, maar dan 20 km van de grens!

7. Avonturisme (ga voor je droom…)

Een aantal TV-programma’s is eraan gewijd: gezin koopt camping in Frankrijk en weet van toeten noch blazen, echtpaar verbouwt Slowaakse boerderij tot bed and breakfast, rentenier gaat bouwval in Spanje opknappen. De tenen krullen je in de schoenen als je de strapazen ziet. Het levert mooie TV op, maar menselijk is het vaak wat minder. Ook wij komen ze tegen: “ik wil een minicamping beginnen”, “kunt u dit hotelletje financieren”?

Hij werkt in NL, zij wil een paardenpension beginnen, maar realiseert zich niet dat locale paardenliefhebbers andere prijzen gewend zijn dan in de Randstad. Ik probeer ze aan het denken te zetten over de kansen en risico’s, maar dat lukt soms maar gedeeltelijk. En toegegeven…. soms komt er ook iets heel moois uit voort.


8. Neppers en schleppers, en wat stomme fouten

Veelvuldig kom ik ze tegen in de mail of op het forum. “Wij hebben een huis gekocht en nu is het volgende gebeurd..…..” Om een greep in de meldingen en vragen te doen:

  • huis of perceel blijkt in werkelijkheid anders dan was voorgespiegeld: nee, er mag toch geen winkeltje van gemaakt worden, die strook grond is toch echt van de gemeente, de septic-tank moet direct na de koop vervangen worden, er mag alleen een semi-bungalow op het perceel gebouwd worden en geen huis met twee volledige verdiepingen.
  • afspraken blijken toch niet zo vast als men dacht: de huurder heeft de huur helemaal niet opgezegd; de inbouwkeuken is toch meegenomen, de vooruitbetaalde provisie wordt niet verrekend of terugbetaald, ‘verkocht….hand erop’ blijkt te worden ‘verkocht aan iemand anders’.
  • leugentjes en verfraaiingen “om bestwil”:
    “er is een andere geinteresseerde dus koop nou maar gauw”,
    “die reparatie kost maar € 200”,
    “er wordt volgend jaar fluisterasfalt aangelegd, dan hoort u die snelweg niet meer”,
    “u kunt rustig kopen, die hypotheek komt er wel”
    “tuurlijk mag u er een paardenstal bijbouwen, ruimte zat”.   
  • pure oplichting: een makelaar belooft een provisieaanspraak van een andere makelaar glad te stijken… niet dus: ook de andere makelaar wil ook zijn volle provisie; alle kosten voor de ontsluiting zijn betaald: totdat er nog eens 5000 moet worden nabetaald; in de koopprijs zit het aanbouwen van een grote garage inbegrepen (maar de verkoper is bijna failliet).
  • al bij 10 makelaars geweest en geen idee meer welk huis bij wie is aangevraagd: moet ik nou dubbele provisie betalen? (Antwoord: misschien wel driedubbele als u het verkeerde huis koopt).
  • Eén collega (althans hij noemt zich eveneens makelaar) presteerde het om rekeningen, aanmaningen en advocaten op een klant af te sturen die geen huis bij hem gekocht had, wegens “ontgane provisie” (we hebben het over een bedrag van meer dan 10.000 Euro). Even niet adequaat gereageerd, post verkeerd bezorgd en er ontstaat een inbare vordering!

9. Bouwen door beginners

Het klinkt zo aanlokkelijk: perceel grond 60.000, sleutelklaarproject: 220.000; voor 280.000 heb je een nieuw huis. Soms gaat het goed met de bouw (betrouwbare aannemer), maar vallen alleen de bijkomende kosten een beetje/zwaar tegen; soms gaat het heel erg fout (aannemer failliet, procederen om de garage afgebouwd te krijgen, onherstelbare gebreken en geen aanspraak op herstel etc).

De kosten vallen vrijwel altijd tegen, dat is geen schande. Problematisch wordt het als daarvoor geen financiering meer gekregen kan worden. Verder worden om de prijs aantrekkelijk te maken, uiteraard geen extra’s ingecalculeerd. Aan de grote extra’s moet u zelf maar denken (vloerverwarming, garage, bestrating), de kleine extra’s, de verborgen kosten en die zaken die niet bij het huis zelf horen, kosten relatief weinig. Maar als u ze allemaal optelt, wordt het wel veel geld en had u toch beter een bestaand huis kunnen kopen: Niet (meestal niet) bij het huis/aanneemcontract horen bijvoorbeeld: Tuininrichting, verplichte heg/hek langs perceelgrens, extra-bestrating, inbouwkeuken, gordijnrails, zonnescherm. luxaflex, brievenbus, deurbel, satelietbekabeling.

Verborgen kosten kunnen bijvoorbeeld zijn (het hangt er een beetje van af hoe eerlijk de aannemer is of hij ze verbergt of niet): ontsluiting perceel (de straat), aansluiting op openbare netwerken (riool, gas etc), inmeten van het huis, vergunningen voor van alles en nog wat, afscheiden van het kadastrale perceel, afvoeren van overbodige grond, grondverbetering, zelfs de fundeerplaat is soms niet ingecalculeerd. Het is al voorgekomen dat een offerte zonder BTW werd voorgelegd. Dat scheelt een slok op een borrel!

Kleine meerkosten: extra stopcontacten en schakelaars, lege leidingen, hoger dan normale deuren, iets betere binnendeuren en deurbeslag, betere kwaliteit tegelwerk, buitenkraan en -stopcontact, uitsparing in de tegelvloer voor een deurmat etc etc.

Geen doodzonde, maar toch jammer

10. U bent er zelf nog niet klaar voor, en de categorie “niet aan gedacht dat dit een probleem kan worden”.

We komen ze tegen: de mensen die liever gisteren van vandaag waren verhuisd, maar die, goed beschouwd, nog niet zover zijn. Soms blijven ze in Nederland, soms verhuizen ze toch.

  • Een BKR-aantekening die nog niet verlopen is.
  • Een kind dat in het laatste jaar van zijn opleiding zit
  • Een relatie die niet meer zo heel hecht is, de stress van de verhuizing of verbouwing is dan de laatste druppel
  • Een VUT/Pensioen-uitkering die nog een paar jaar op zich laat wachten
  • De vermogensdeling na een scheiding is nog niet rond
  • Slecht overwogen: tijdens een korte vakantie ons kantoor binnenwandelen en allerlei vragen stellen die vooraan in de website al beantwoord worden.
  • Onmogelijke voorstellingen hebben: eerst een huis uitzoeken, dan een baan vinden om het te financieren.
  • In Nederland een flitsscheiding gehad en nu naar Hamburg om met een Duitse(r) te trouwen
  • Een handel in zaken of hobby’s die hier verboden zijn (paddestoelenhandel, wiet-telen of -roken)
  • Aan het begin van een carriere waarin vaak verhuisd moet worden
  • Samenwonende met een niet-EU-burger
  • Een (te) hechte band met familieleden die opeens op een afstand komen te wonen.

Terug naar de nummers 1 t/m 4.

En wat zou u de volgende keer anders doen?

Uw naam (verplicht)

Uw emailadres (wordt niet gepubliceerd )

Uw toevoeging aan dit onderwerp (NB: vragen graag via het forum)